의정부지방법원 2025타경4278. 의정부시 고산동 고산 디에트르 에듀파크 아파트 105동 5층 503호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 전용면적은 84.9849㎡입니다. 소유자 정혜정이 2021년 1월 7일 거래가액 352,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행 근저당권 386,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가는 560,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 392,000,000원, 감정가의 70%입니다. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 555,416,666원, 최신 거래는 598,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.6%이므로 제공된 실거래 자료와 비교하면 가격 차이가 분명한 회차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4278 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 945 고산 디에트르 에듀파크 아파트 105동 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9849㎡ · 지상 25층 건 내 5층 |
| 소유자 | 정혜정 (2021.01.07. 소유권이전 · 거래가액 352,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 392,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 291,597,112원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2021년 1월 7일 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 비엔케이캐피탈 근저당 162,000,000원, 안전대부 근저당 63,700,000원, 국세·지방세 압류, 미소조경건설 가압류 27,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 거래대의 70.6%
동일 단지인 의정부고산대방노블랜드에듀파크아파트의 전용 84.96~84.99㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 555,416,666원, 거래 범위는 488,000,000원~618,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 598,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 15 | 595,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 3 | 533,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 17 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 3 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 14 | 618,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 21 | 488,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 18 | 540,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 20 | 595,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 15 | 538,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 24 | 540,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 20 | 545,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 555,416,666원 |
현재 최저매각가 392,000,000원은 최근 12개월 평균 555,416,666원보다 163,416,666원 낮고, 평균 대비 비율은 70.6%입니다. 최신 거래 598,000,000원과 비교하면 206,000,000원 낮습니다. 감정가 560,000,000원은 최근 12개월 평균과 비슷한 수준이지만, 한 차례 유찰로 현재 회차의 가격 조건은 크게 달라졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,288,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 386,400,000원 | 385,712,000원 |
| 2. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 162,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사안전대부 | 63,700,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 미소조경건설 | 27,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 추정입니다. 총 채권액 639,100,000원 중 385,712,000원이 배당되고, 미배당은 253,388,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 392,000,000원 | 385,712,000원 | 253,388,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 274,400,000원 | 269,758,400원 | 369,341,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 192,080,000원 | 188,590,880원 | 450,509,120원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 291,597,112원을 충족하는 수준으로 계산되어 있으나, 2회 유찰 시 매각가 274,400,000원에서는 배당가능액이 269,758,400원으로 낮아집니다. 유찰이 반복될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 분석에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 고산동 훈민중학교 동측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있고, 단지 서측 외곽공도를 통해 차량 진출입이 가능합니다. 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 25층 건물의 5층 503호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 932세대, 사용승인일 2020.11.06. 제공된 실거래는 전용 84.96~84.99㎡에서 최근 12건이 확인됩니다.
- 가격 범위. 최근 12건은 488,000,000원~618,000,000원으로 형성되어 있고 평균은 555,416,666원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세와 응찰가 비교. 현재 최저가 392,000,000원은 최근 12개월 평균 555,416,666원의 70.6%입니다. 낙찰 경쟁으로 가격이 올라갈 경우 실제 시세 대비 할인 폭이 얼마나 남는지 재계산해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 매각기일 전 당해세 여부와 법정기일을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 인도 절차는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 아파트 관리사무소를 통해 체납관리비와 공용부분 승계 가능액을 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 관련 원본과 입찰 당일 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 낙찰가”
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2021년 1월 7일 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 조건도 현재 회차에서는 분명합니다. 최저가 392,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 555,416,666원의 70.6%이고, 최신 거래 598,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 숨은 임차보증금이 아니라 경쟁 입찰 과정에서 낙찰가가 어디까지 올라가느냐입니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세와 점유 상태를 최종 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
