인천지방법원 2025타경512305. 인천 미추홀구 주안동 진명빌라 2층 201호, 전용 36.73㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 103,000,000원에서 3회 유찰돼 35,329,000원까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 임차인의 대항력에서 시작합니다. 임차인 오샛별은 2021-09-30 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 하나은행 가압류는 2022-02-15에 들어왔습니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다.
보증금은 110,000,000원이고 확정일자는 2021-09-14입니다. 배당요구도 이뤄져 현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 1,035,922원을 먼저 빼면 임차인에게 34,293,078원이 배당되고, 보증금 부족분 75,706,922원이 남습니다. 원칙적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득이 보증금에 가까워지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 724-16 진명빌라 2층 201호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 인주대로306번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.73㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 정현진 · 2021-11-01 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 35,329,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약이 승부처
말소기준권리는 2022-02-15 하나은행 가압류 42,295,647원입니다. 오샛별은 그보다 앞선 2021-09-30에 전입·점유했고 확정일자도 2021-09-14이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 국민행복기금 가압류와 2025-09-12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오샛별 | 2층 201호 36.73㎡ 전부 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 보증기관 중복신고 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 오샛별은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인이고, 주택도시보증공사는 이번 경매의 신청채권자입니다. 따라서 임차인 보증금을 별도 보증기관 채권과 중복 합산해 인수액을 키우면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 36.8%
진명의 전용 36.69㎡·36.73㎡ 실거래는 75,000,000원부터 110,000,000원까지 확인됩니다. 최근 거래는 2025.09의 96,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 96,000,000원입니다. 전체 6건 평균은 97,833,333원이지만 가격 판단은 더 최근 값인 96,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 36.69㎡ | 3 | 96,000,000원 |
| 2023.06 | 36.69㎡ | 3 | 96,000,000원 |
| 2021.11 | 36.73㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.10 | 36.69㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2021.10 | 36.73㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.06 | 36.73㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 97,833,333원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 96,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래군보다 -2.2%로 하락했고, 따라서 전체 평균 97,833,333원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다. 그럼에도 말소동의 확약을 반영한 실질취득 35,329,000원은 최근 시세의 36.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,922원 |
| 1. 임차인 오샛별 보증금 | 110,000,000원 | 34,293,078원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 42,295,647원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 7,857,930원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인 미배당액은 75,706,922원입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 확약 반영 전 룰상 인수액과 실제 매각조건은 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천남부초등학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 원거리에 인천2호선 시민공원역이 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 약 4m 내외 아스팔트 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,481,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2010-03-16이며 철근콘크리트구조 건물입니다.
- 현황도. 집합건축물대장 현황도와 외부 표기 위치가 상이한 문제가 있었으나 미추홀구에서 직권 정정처리했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약을 전제로 합니다.
- 배당과 인수를 분리해 보기. 배당모형상 임차인 부족분은 75,706,922원입니다. 확약이 적용되지 않으면 이 금액이 핵심 인수위험입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 확약이 없다면 4회 유찰 시 인수 86,114,845원, 5회 유찰 시 93,400,392원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 97,833,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 96,000,000원을 가격 기준으로 우선합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거 대비 -2.2%입니다. 낮은 낙찰가와 별개로 향후 매도가격은 보수적으로 봐야 합니다.
- 환금성 확인. 6세대 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수 3.0회, 낙찰률 0.0이라는 점을 함께 봐야 합니다.
- 현황도 대조. 201호 위치 관련 현황도 오류는 직권 정정됐으므로 입찰 전 정정된 공부와 현장을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유”보다 “확약이 실제로 작동하는지”가 먼저
이 사건은 숫자만 보면 감정가 103,000,000원에서 35,329,000원까지 내려와 최근 시세 96,000,000원의 36.8%에 불과합니다. 하지만 원래 구조는 보증금 110,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 회차에서 75,706,922원을 인수할 수 있는 물건입니다. 가격이 내려갈수록 그 부족분은 86,114,845원, 93,400,392원으로 늘어납니다.
그 구조를 바꾸는 핵심이 바로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 매각조건대로 적용하면 임차인의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 35,329,000원으로 내려갑니다. 최근 시세와 비교하면 분명한 가격 차이가 있습니다. 다만 최근 시세는 과거 대비 -2.2%이고, 이 물건은 이미 3회 유찰된 6세대 다세대입니다. 확약 확인은 필수, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로. 이 세 가지를 함께 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
