의정부지방법원 2025타경4407. 의정부시 금오동 을지타워 3층 310호로, 공부상 용도는 의원인 근린시설입니다. 감정평가 당시에는 공실이었습니다. 감정가 1,187,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 284,999,000원입니다. 권리의 기준점은 2024.06.27. 설정된 주식회사신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 840,000,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 의정부시 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격 검증과 환금성이 더 어렵습니다. 을지타워 실거래 자료가 존재하지만 거래된 면적은 모두 20.64㎡이고 분석대상 면적은 224.25㎡로 일치하지 않습니다. 데이터상 최근 12개월 평균은 107,500,000원, 최신 거래는 105,000,000원이며 최근 거래 추세는 -16.4%입니다. 그러나 이 수치들을 310호의 직접 비교시세로 사용할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4407 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 439 을지타워 3층 310호 · 도로명 경기도 의정부시 동일로 713 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 의원 · 현황 공실 |
| 분석대상 면적 | 224.25㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상7층 · 대상 3층 310호 |
| 소유자 | 오형철 · 거래가액 1,226,390,550원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,187,000,000원 / 284,999,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 732,438,197원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021.11.11. 설정된 주식회사국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2024.06.27. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며, 2025.09.19. 임의경매개시결정과 2025.11.28. 의정부시 압류는 기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 실거래 비교 — 숫자는 있지만 ‘같은 면적 시세’가 아니다
을지타워의 등록 실거래 12건은 모두 20.64㎡ 거래입니다. 분석대상 면적은 224.25㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 확인되어, 아래 거래가는 이 호실의 직접 비교사례가 아니라 건물 내 다른 면적 거래의 참고자료로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 20.64㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 20.64㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 20.64㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2024.02 | 20.64㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 20.64㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2023.07 | 20.64㎡ | 7 | 141,000,000원 |
| 2022.05 | 20.64㎡ | 6 | 140,600,000원 |
| 2022.04 | 20.64㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 20.64㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2022.01 | 20.64㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.01 | 20.64㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 20.64㎡ | 7 | 143,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.64㎡ | 2건 | 107,500,000원 |
등록된 전체 12건 평균은 125,133,333원, 최근 12개월 2건 평균은 107,500,000원, 최신 거래는 2025.11의 105,000,000원입니다. 최근과 과거의 비교 추세는 -16.4%로 하락 방향입니다. 데이터상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 265.1%로 계산되어 있지만, 이 비율 역시 20.64㎡ 거래와 224.25㎡ 분석대상을 비교한 값이므로 가격의 고저를 직접 판정하는 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,999,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,789,986원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 840,000,000원 | 280,209,014원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 284,999,000원 가정에서 주식회사신한은행 근저당 채권최고액 840,000,000원 중 280,209,014원이 배당되고, 미배당은 559,790,986원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여력 — 유찰될수록 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 284,999,000원 | 280,209,014원 | 559,790,986원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 199,499,300원 | 195,906,310원 | 644,093,690원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 139,649,510원 | 136,894,417원 | 703,105,583원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 732,438,197원은 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 매각가격은 더 낮아지지만 신한은행 미배당액은 644,093,690원, 703,105,583원으로 확대됩니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 각 시나리오에서 예상 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부 을지대학병원 남측 인근이며, 주변은 단독주택·아파트단지·근린생활시설·공공시설·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 가능역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층 지상7층 건물로 위생·급배수, 승강기, 소화전, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 폭 약 40미터·약8미터·약5미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 4,481.4㎡, 공시지가는 2,605,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함되고 중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 현황. 공부상 의원이며 감정평가 당시 공실입니다. 공부와 현황 용도의 차이는 없습니다.
- 환금성. 을지타워는 2021-09-17 준공, 29세대로 집계되어 있으며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적 맞는 시세 확보. 현재 등록된 실거래 12건은 모두 20.64㎡라 224.25㎡인 분석대상과 직접 비교하기 어렵습니다. 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 공부상 의원인데 현황은 공실입니다. 실제 개업 가능성, 내부 상태, 필요한 시설비와 업종 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 현재 임대료나 임대수익 자료만으로 수익가치를 확인할 수 없습니다.
- 4회 유찰 해석. 가격이 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 점보다 왜 여러 차례 유찰됐는지를 확인하는 것이 중요합니다.
- 압류·세금 확인. 의정부시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 구조지만, 실제 배당과 세금 관련 사항은 최신 원본서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 2024.06.27. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 의정부시 압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고 내역 없이 현재 공실이고 예상 인수도 0원입니다. 문제는 가격의 절대 수준을 판단할 비교자료입니다.
감정가 1,187,000,000원에서 현재 284,999,000원까지 내려왔지만, 등록 실거래는 모두 20.64㎡라 224.25㎡인 310호와 면적이 맞지 않습니다. 최근 12개월 평균 107,500,000원, 최신 105,000,000원, 하락 추세 -16.4%라는 숫자가 있어도 이를 이 물건의 직접 시세로 적용할 수 없습니다. 게다가 근린시설·의원 용도·공실·4회 유찰이라는 환금성 요인이 겹칩니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 가격 검증 난도는 높은 물건입니다. 감정가 대비 할인율 자체가 아니라 동일 면적의 매매사례와 실제 임대수익을 확보한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
