인천지방법원 2025타경512314. 미추홀구 숭의동 신영아이폴리스1차 7층 705호, 66.4㎡ 오피스텔입니다. 소유자 백상훈은 2020년 8월 4일 매매를 원인으로 165,000,000원에 취득했고 2020년 9월 7일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 4월 12일 부평세무서장 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 임차인의 점유·전입입니다. 김범수는 2022년 7월 21일 임대차계약과 확정일자, 2022년 8월 22일 전입·점유를 갖추고 보증금 173,000,000원으로 2024년 5월 21일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 관해 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김범수의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 확약, 나머지는 별도 확인

말소기준권리는 2023.04.12 부평세무서장 압류입니다. 김범수의 전입·점유는 2022.08.22로 말소기준보다 앞서고 확정일자도 2022.07.21이므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 2024.05.21 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 현재 회차의 형식적 배당계산에서는 보증금 173,000,000원 중 117,224,200원이 배당되고 55,775,800원이 남습니다.

대항력 인수형은 원래 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 따라서 최저가 119,700,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건의 김범수 임차권은 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김범수 몫의 실질 인수는 0원입니다. 이 때문에 현재 회차에서는 김범수 확약을 반영한 알려진 실질취득 기준이 최저가 119,700,000원으로 내려오지만, 확약 밖 임차 리스크는 여전히 별개입니다.

임차인·점유 관계

② 시세 비교 — 72.5%만 보고 가격 가점을 주기 어렵다

신영아이폴리스1차는 24세대, 2017.08.02 준공입니다. 확인된 거래는 4건으로, 전체 평균은 195,000,000원이지만 2022.07의 290,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 165,000,000원, 최신 거래 165,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -19.5%를 우선해서 보는 것이 맞습니다.

현재 최저가 119,700,000원은 집계된 최근 12개월 평균 165,000,000원의 72.5%입니다. 김범수 확약만 놓고 보면 가격 차이가 존재합니다. 그러나 최근 가격 추세가 -19.5%로 하락했고, 거래 표본도 4건에 불과하며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회, 경매 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 여기에 확약 밖 대항력 신고인의 보증금이 확인되지 않았으므로, 72.5%라는 숫자만으로 “시세보다 싸고 안전하다”고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정 · 형식적 배당계산)

배당표 계산상 김범수 보증금 미배당액은 55,775,800원입니다. 다만 매각물건명세서에 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김범수에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층 705호이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 입지. 미추홀구청 북서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 학교, 아파트, 공공청사, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 도원역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 남측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 24세대 규모이고 확인된 거래는 4건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회, 경매 매각률은 0.0%로 집계돼 있으며 최근 가격 추세는 -19.5%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김범수 확약서 원문 대조. 을구 순위 1번 주택임차권등기의 말소 범위와 조건이 실제 매각 후 완전한 말소까지 연결되는지 원문을 확인해야 합니다.
• ‘택금융’ 임차관계 확인. 전입 2022.08.22·확정일자 2022.07.21, 대항력·우선변제권이 표시되어 있으나 보증금이 확인되지 않습니다. 김범수 확약과 별개의 인수 위험인지 반드시 확인해야 합니다.
• 유기열 점유 확인. 2025.06.09 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 실제 점유와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 최저가만으로 가격 판단 금지. 확약이 없다면 김범수의 미배당 인수액이 유찰 때마다 늘어나는 구조입니다. 확약 적용 여부를 확정한 뒤에야 119,700,000원을 실질취득 기준으로 사용할 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래는 165,000,000원이지만 최근 대비 과거 추세가 -19.5%입니다. 전체 평균 195,000,000원만 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 불은 껐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 사건을 최저가 119,700,000원짜리 오피스텔로만 보면 최근 12개월 평균 165,000,000원의 72.5%라 눈에 띕니다. 그러나 선순위 김범수 보증금은 173,000,000원이고, 확약이 없다면 현재 회차에서만 55,775,800원의 미배당 인수액이 생기는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다행히 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 제출돼 김범수에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.

그렇다고 곧바로 안전형으로 바뀌는 것은 아닙니다. 확약 밖에 있는 ‘택금융’은 대항력·우선변제권이 표시된 상태에서 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 2회 유찰, 최근 가격 추세 -19.5%, 24세대 규모, 경매 매각률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “주된 인수는 해소됐지만 잔여 임차 리스크가 확인될 때까지 낮은 등급으로 접근해야 하는 사건”입니다. 승부처는 할인율이 아니라 확약의 정확한 적용 범위와 ‘택금융’의 실제 보증금·승계 여부입니다.