인천지방법원 2025타경512326. 인천 서구 공촌동 아주하이빌 101동 401호, 전용 39.73㎡ 다세대입니다. 감정가 1.04억에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 5,096만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 실거래 평균 1.18억의 43.2%라 크게 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리 인수 구조를 먼저 읽어야 합니다.
등기상 핵심 권리는 을구 5번 주택임차권등기입니다. 김동욱 임차인은 임차보증금 1.15억, 주민등록일자 2022.06.07, 점유개시일자 2022.06.04, 확정일자 2022.05.23입니다. 말소기준으로 잡힌 2025.09.12 강제경매개시결정보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 원칙대로라면 현재 최저가 배당 후 부족분 65,357,280원이 매수인 인수로 잡히고, 실질취득은 낙찰가 50,960,000원 + 인수 65,357,280원 = 116,317,280원입니다. 그런데 명세서 notes에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이 있어 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 307-16 아주하이빌 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.73㎡ · 아주하이빌(307-16) · 총 10세대 · 2001.10.10 사용승인 |
| 소유자 | 장광일 (2023.02.16 거래가 118,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 50,960,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 데이터상 2025.09.12 강제경매개시결정으로 선언되어 있습니다. 그보다 앞선 을구 5번 주택임차권등기는 대항력 있는 임차권으로 표시되어 원칙상 매수인 인수 가능성이 있습니다. 반대로 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동욱 | 4층 401호 39.73㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 115,000,000원 | 2022.06.07 / 2022.05.23 | 2024.06.27 | 대항력 우선변제 승계주의 |
tenants 데이터상 김동욱은 is_guarantor=false, is_subrogation=false입니다. 즉 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안이 아니라, 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 보증금 1.15억은 실거래 평균 1.18억과 거의 맞닿아 있어, 확약이 없다면 최저가 하락만 보고 “싸다”고 판단하면 안 되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요하다
동일 면적 39.73㎡ 최근 실거래는 2022.04와 2023.02 각 118,000,000원입니다. 평균·최고·최저가 모두 118,000,000원입니다. 현재 최저가는 50,960,000원으로 실거래 평균의 43.2%지만, 대항력 임차권을 원칙대로 계산하면 실질취득은 116,317,280원입니다. 이 경우 시세 비교의 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 39.73㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2022.04 | 39.73㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 118,000,000원 |
확약 적용 전 룰상 실질취득 116,317,280원은 실거래 평균 118,000,000원보다 1,682,720원 낮습니다. 확약 적용 후에는 김동욱 임차권의 실질 인수가 0원*이므로 표면 취득 기준은 최저가 50,960,000원입니다. 그러나 이 결론은 말소동의 확약서의 유효성·범위·실행을 전제로 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,317,280원 |
| 1. 임차인 김동욱 보증금(우선변제) | 115,000,000원 | 49,642,720원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 장곡농업협동조합 | 45,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 임차인 김동욱의 부족분 65,357,280원은 매수인 인수로 계산됩니다. 단, 명세서 notes의 말소동의 확약서가 적용되는 이 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 룰상 실질취득 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 50,960,000원 | 65,357,280원 | 116,317,280원 | 확약 적용 시 해당 임차권 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 35,672,000원 | 80,370,096원 | 116,042,096원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24,970,400원 | 90,879,067원 | 115,849,467원 | 보증금 수준으로 실질취득 수렴 |
⑥ 입지·환금성 메모 (제공 데이터 기준)
- 용도. case.usage_label은 다세대이고, 토지이용상황도 다세대입니다. 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 규모. 아주하이빌(307-16)은 총 10세대, 2001.10.10 사용승인, 대상 전용면적 39.73㎡입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 189.2㎡, 공시지가 1,218,000원/㎡입니다.
- 제한. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역, 도로 접함이 표시됩니다.
- 거래. 동일면적 실거래 표본은 2건이고 모두 118,000,000원입니다. complex_stats상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 확약의 주체, 대상 권리, 조건, 말소 시점이 을구 5번 주택임차권등기에 정확히 연결되는지 확인해야 합니다.
- 김동욱 임차권 한정 적용. 확약은 이 임차권에만 적용됩니다. 데이터에 다른 임차인은 없지만, 확약 밖 미상 점유가 있으면 별도 위험입니다.
- 대항력 구조 재확인. 전입 2022.06.07, 확정 2022.05.23, 배당요구 2024.06.27, 보증금 115,000,000원입니다.
- 시세 비교 기준. 확약이 없다면 최저가가 아니라 실질취득 116,317,280원을 실거래 평균 118,000,000원과 비교해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 다세대도 공용부분 관리비와 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 5,096만원”보다 “확약의 실행”이 본질
이 물건의 겉모습은 2회 유찰된 저가 다세대입니다. 감정가 1.04억에서 최저가 5,096만원까지 내려와 실거래 평균 1.18억 대비 할인폭이 커 보입니다. 그러나 권리분석의 본질은 김동욱 임차권입니다. 보증금 1.15억, 대항력, 우선변제권이 모두 확인되므로 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 보증금 수준으로 고정됩니다. 다행히 notes상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 결론은 확약 원본 확인 전까지는 보수적, 확약이 명확하면 가격 매력은 있으나 외부 응찰자는 닫힌 경매 성격을 주의해야 하는 사건입니다.