인천지방법원 2025타경512340. 부평구 갈산동 ‘아비가일’ 4층 402호, 공부상 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 “공부상 다세대주택”으로 확인됩니다. 이 사건의 핵심은 권리표면만 보면 매우 무겁습니다. 을구 1번에 신이서의 주택임차권등기가 있고, 보증금은 307,000,000원입니다. 전입은 2022.03.30, 확정일자는 2022.03.15로, 말소기준권리인 2025.06.12 부평구 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
하지만 이 물건은 notes가 결론을 바꿉니다. 매각물건명세서 명시 인수권리로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 되어 있습니다. 제공 룰상 확약이 있는 임차인은 매수인 인수를 실질 0원*으로 처리합니다. 단, 이 판단은 어디까지나 그 임차권등기에 대한 확약에 한정됩니다. 확약 원본, 말소 대상, 말소 조건, 제출 주체가 이 을구 1번 임차권등기에 정확히 연결되는지 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512340 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 168-5 아비가일 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 다세대주택 · 제4층 제402호 49.65㎡ 전부 |
| 소유자 | 강호석 (2022.03.30 매매, 2022.04.25 소유권이전, 거래가액 307,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 204,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 307,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권등기
말소기준권리는 2025.06.12 갑구 5번 부평구 압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 부평구 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2024.05.17 을구 1번 주택임차권등기입니다. 임차권의 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.03.30, 확정일자는 2022.03.15이고 보증금은 307,000,000원입니다. 원칙만 보면 이 임차권은 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
② 임차인 표 — 대항력은 있으나 확약서가 인수를 꺾는다
제공 데이터상 실제 임차인은 신이서 1명입니다. tenants의 is_subrogation, is_guarantor 값이 모두 false이므로 보증기관 승계·대위 중복신고로 보아 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 신이서 | 제4층 제402호 49.65㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 307,000,000원 | 전입 2022.03.30 · 확정 2022.03.15 · 배당요구 2024.05.17 | 대항력 우선변제 승계아님 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘확약 후 실질취득’을 본다
이 사건에는 동일 단지 실거래 표본이 제공되지 않았습니다. 따라서 가격 평가는 실거래 평균이 아니라 감정가, 최저가, 확약 후 실질취득, 그리고 확약 전 인수 시나리오를 나누어 봐야 합니다. 확약을 인정하면 현재 회차의 실질취득은 204,400,000원*입니다. 반대로 확약이 무효이거나 적용범위가 다르면, 현재 회차라도 실질취득은 310,661,600원으로 바뀝니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 전 인수 | 확약 전 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 204,400,000원 | 106,261,600원 | 310,661,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 143,080,000원 | 166,723,120원 | 309,803,120원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 100,156,000원 | 209,046,184원 | 309,202,184원 |
표의 핵심은 단순합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 204,400,000원에서 100,156,000원까지 내려가도 인수액이 106,261,600원에서 209,046,184원으로 늘어, 실질취득은 계속 307,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 사건을 싸게 만드는 것은 유찰 자체가 아니라 확약서가 실제로 인수를 제거하는지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,661,600원 |
| 1. 임차인 신이서 보증금 (우선변제) | 307,000,000원 | 200,738,400원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 307,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 204,400,000원 기준, 집행비용 3,661,600원을 뺀 200,738,400원이 임차인 보증금에 배당되고 확약 전 부족분 106,261,600원이 계산됩니다. notes상 확약 적용 시 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건 및 당해세 해당 가능성은 실제 배당에서 변동 요인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ‘갈산역’ 북동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 인천1호선 ‘갈산역’이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 7층·지하 1층 건물 내 제4층 제402호입니다. 사용승인일은 2020.06.25입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산2지구), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 하자 메모. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제공되었습니다. 임대관계는 임대미상으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 을구 1번 신이서 주택임차권등기를 정확히 대상으로 하는지, 말소 조건이 무엇인지 반드시 확인하세요.
- 확약 밖 임차인 확인. 제공 데이터상 실제 임차인은 1명이지만, 현장 점유자·전입세대·명세서 원본을 통해 확약 밖 임차인이나 미상 점유자가 없는지 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 경고사항으로 제시되어 있습니다. 당해세 해당 시 0순위로 차감되어 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 보증기관 중복계산 금지. tenants 기준 신이서는 보증기관 승계·대위 중복신고가 아닙니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 307,000,000원을 임차보증금과 별도로 매수인 인수에 중복 합산하지 마세요.
- 가격 기준 분리. 확약 인정 시 실질취득은 204,400,000원*, 확약 부정 시 실질취득은 310,661,600원입니다. 입찰가 판단은 이 두 경우를 분리해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 가격은 ‘확약서’가 만든다
이 사건은 일반적인 1회 유찰 다세대처럼 보면 안 됩니다. 보증금 307,000,000원의 선순위 주택임차권등기가 있고, 현재 최저가 204,400,000원보다 보증금이 큽니다. 확약이 없다면 매수인 실질취득은 최저가가 아니라 310,661,600원, 즉 보증금 수준입니다. 하지만 notes에 말소동의 확약서가 제출되었다고 되어 있어 제공 룰상 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약서가 확인되면 검토 가능, 확약서가 흔들리면 인수형 고위험 물건입니다.
