부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 대항력 있는 임차인 이석준의 보증금 210,000,000원이 존재하는 물건입니다. 원칙상 낙찰가를 초과하는 미배당 보증금은 매수인 인수 위험입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원 처리 가능성이 있습니다. 확약 범위 확인이 승부처입니다.

감정가 / 최저가

176,000,000원

최저 123,200,000원

실질취득(확약 적용)

123,200,000원

임차권 인수 0원*

인수 위험

210,000,000원

확약 전 임차보증금

핵심지표

1회 유찰

오피스텔

인천지방법원 2025타경512345. 인천 미추홀구 주안동 골드팰리스 802호 오피스텔입니다. 핵심은 일반적인 권리 소멸보다 대항력 임차인의 존재입니다. 임차인 이석준은 2022년 전입·점유, 확정일자를 갖추고 임차권등기까지 완료해 대항력과 우선변제권을 가진 상태입니다.

현재 최저매각가는 123,200,000원으로 임차보증금 210,000,000원보다 낮습니다. 따라서 확약이 없다면 부족분 약 89,324,800원은 매수인이 부담하는 구조입니다. 다만 제출된 확약서는 이 임차권 인수 부담을 실질 0원으로 만드는 핵심 요소입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512345
소재지	인천광역시 미추홀구 주안동 148-8 골드팰리스 8층802호
물건종류 / 용도	집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔)
소유자	강샛별
감정가 / 최저가	176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰)
신청채권자	주택도시보증공사 · 청구 210,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 6일 압류로 표시되어 있으나, 실제 임차권은 2022년 전입·확정일자로 그 이전에 형성되었습니다. 따라서 임차인 이석준은 대항력 있는 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·확약

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이석준	210,000,000원	有	有	확약 적용 시 실질 0원*

⚠️ 인수 구조 낙찰가가 123,200,000원일 경우 임차보증금 중 배당 부족분 89,324,800원은 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리되는 구조입니다. 확약 대상 범위를 반드시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,524,800원
임차인 이석준 보증금	210,000,000원	120,675,200원
금화상호저축은행 근저당	1,190,000,000원	0원
신한은행 근저당	90,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당·인수 부담

유찰이 진행돼도 대항력 임차인 인수 구조에서는 실질취득 판단이 필요합니다.

✅ 확약 적용 관점 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 유효하게 적용되는 범위에서는 임차권 인수 부담이 실질 0원입니다. 낙찰자는 확약서 원문과 매각물건명세서 조건을 확인해야 합니다.

⛔ 주의 확약이 없다면 최저가 123,200,000원으로 낙찰받아도 임차보증금 부족분 89,324,800원을 부담하는 구조입니다. 가격만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 1호선 주안역 남동측 근거리, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스와 주안역 접근성이 있습니다.
용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 아파트와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 확인. 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 해당 임차권 전체에 적용되는지 확인하세요.
배당 부족 구조. 확약이 무효 또는 범위 밖이면 89,324,800원 인수 위험이 발생합니다.
오피스텔 검토. 주거용 아파트보다 매수층과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 가능하지만, 확약이 전부다”

이 물건은 표면적으로는 보증금 2.1억의 대항력 임차인이 존재하는 고위험 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 해당 임차권 부담을 실질 0원으로 전환할 수 있는 특수한 사례입니다. 다만 확약은 모든 위험을 자동 제거하는 것이 아니라 확약 대상 임차권에만 적용됩니다. 결국 승부처는 최저가가 아니라 확약의 효력 범위와 오피스텔 환금성 검토입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-26	유찰	1억 7,600만원
2	2026-06-30	유찰	1억 2,320만원
3	2026-07-30	대기	8,624만원

부동산강제경매

임차권등기 보증금 2.1억 — 확약으로 풀리는 인수 구조, 인천 골드팰리스 802호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·확약

③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원 가능하지만, 확약이 전부다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (8장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고