인천지방법원 2025타경512370. 인천 남동구 간석동 ‘계룡팰리스’ 비동 5층 503호, 전용 49.58㎡ 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 이 물건은 단순히 “1회 유찰로 최저가가 낮아졌다”는 식으로 보면 안 됩니다. 등기에는 을구 5번 주택임차권이 있고, 임차보증금은 154,000,000원입니다. 전입일은 2021.06.22, 확정일자는 2021.06.01로 말소기준권리보다 앞서므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 부근으로 고정되는 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. notes에 “을구 순위 5번 주택임차권등기, 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 되어 있습니다. 따라서 김강욱 임차권에 대해서는 인수액을 실질 0원*으로 처리합니다. 그러나 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 별도로 표시된 을구 5-2 경정 신고는 주민등록일 2023.09.25만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이라, 대항력 有로 단정하지 말고 대항력 가능·미상 리스크로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 79-8 계룡팰리스 비동 5층503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.58㎡ · 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 제5층 제503호 |
| 소유자 | 고근 (2021.07.09. 거래가 154,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권과 확약서
말소기준권리는 2024.11.15. 갑구 6번 가압류(희망1자산대부관리유한회사, 청구금액 22,401,850원)로 제시되어 있습니다. 그보다 앞선 을구 5번 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 보증금 154,000,000원 중 현재 매각가 89,600,000원 기준 배당은 87,587,200원, 룰상 부족분은 66,412,800원입니다.
② 임차인 표 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김강욱 | 5층 503호 49.58㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.06.22 · 확정 2021.06.01 | 154,000,000원 | 2023.07.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 확약 전 룰상 66,412,800원 인수 · 말소동의 확약서 반영 시 실질 0원* |
| 미상 | 주거(임차권등기) | 전입 2023.09.25 · 확정일자 미상 | 미상 | 2023.10.11 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 보증금 미상 — 김강욱 확약과 별도로 매각물건명세서 보완 확인 필요 |
tenants 항목상 is_subrogation/is_guarantor가 true인 보증기관 승계·대위 중복신고는 없습니다. 따라서 보증금은 김강욱 154,000,000원만 금액으로 확인되며, 미상 신고의 보증금은 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
계룡팰리스는 총 20세대, 사용승인일은 2012.09.28입니다. 같은 면적 49.58㎡의 실거래는 데이터상 2021.07, 5층, 154,000,000원 1건입니다. 표본이 1건뿐이라 시세 신뢰도는 높게 보기 어렵습니다. 더구나 확약이 없으면 대항력 임차보증금 때문에 실질취득 기준은 최저가 89,600,000원이 아니라 보증금 154,000,000원입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 실거래 | 49.58㎡ | 5 | 154,000,000원 | 2021.07 거래 1건 |
| 감정가 | 49.58㎡ | 5 | 128,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 49.58㎡ | 5 | 89,600,000원 | 1회 유찰 · 실거래 대비 58.2% |
| 확약 전 실질취득 | 49.58㎡ | 5 | 154,000,000원 | 대항력 보증금 기준으로 고정되는 구간 |
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 김강욱 보증금 | 154,000,000원 | 87,587,200원 | 부족분 66,412,800원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 546,240,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 80,400,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 22,401,850원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 154,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
표상 룰상 인수액은 66,412,800원입니다. 다만 notes의 말소동의 확약서를 반영하면 김강욱 임차권 인수는 실질 0원*입니다. 확약 밖 보증금 미상 신고는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 (확약 전 룰상 계산)
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수 | 낙찰가+인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 89,600,000원 | 66,412,800원 | 156,012,800원 | 확약 전에는 보증금 부근 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 62,719,999원 | 92,808,961원 | 155,528,960원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 43,903,999원 | 111,286,273원 | 155,190,272원 | 최저가 착시 지속 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 154,000,000원 부근으로 유지됩니다. 이 사건은 확약서가 있으므로 김강욱분은 실질 0원*으로 보되, 확약 범위 밖 미상 신고를 정리하지 못하면 낮은 최저가만으로는 안전한 물건이라고 보기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석여자중학교 북측 인근입니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고, 인근에 지하철 인천1호선 간석오거리역 및 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 공시지가는 1,550,000원/㎡입니다.
- 환금성. 계룡팰리스는 총 20세대, 최근 실거래 데이터는 1건입니다. 소규모 다세대라 거래 표본이 얇고, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 5번 김강욱 임차권등기 말소까지 커버하는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 미상 신고 확인. 을구 5-2 경정은 주민등록일 2023.09.25만 보이고 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 有 단정 금지, 대항력 가능·미상으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준 혼동 금지. 확약 전 구조에서는 최저가 89,600,000원이 아니라 보증금 154,000,000원이 실질 기준입니다. 최저가만 보고 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 배당표상 룰상 인수액 66,412,800원은 확약 전 계산이라는 점을 구분해야 합니다.
- 현장 확인. 현장조사시 거주인 및 이해관계인 부재로 외형조사와 건축물현황도에 따른 통상 내부상태 기준이 적용되었습니다. 내부상태 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약서가 있어도, 확약 밖은 남는다”
이 사건은 겉으로는 최저가 89,600,000원, 실거래 대비 58.2%라 가격이 좋아 보입니다. 그러나 본질은 대항력 임차권입니다. 김강욱 보증금 154,000,000원은 낙찰가보다 크고, 확약이 없다면 매수인 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 부근으로 고정됩니다. 다행히 notes상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김강욱분 인수는 실질 0원*으로 볼 수 있습니다. 하지만 보증금·확정일자 미상 신고가 남아 있으므로, 이 물건은 “권리 깨끗한 저가 물건”이 아니라 확약서 범위와 미상 임차권을 확인해야 하는 조건부 물건입니다. 결론은 확약 원본 확인 전 보수 접근입니다.
