의정부지방법원 2025타경4797. 포천시 선단동 휴캐슬 201동 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2019.10.04. 설정된 국민은행 근저당권 55,000,000원입니다. 그 뒤의 신한카드 가압류 14,419,674원, 국민은행의 경매개시결정과 가압류 10,145,755원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 권리 단순성만 보고 가격 메리트를 결론내리면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가 114,000,000원의 70%인 79,800,000원이지만, 휴캐슬(201동)의 비교 가능한 최근 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 오히려 동일 단지 경매 통계에서 평균 유찰 횟수가 3.1회이고 매각률이 0.0%로 나타나는 점은 환금성 측면에서 별도 확인이 필요한 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4797 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 523-9 휴캐슬 201동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이윤화 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층 · 도시가스 난방 · 승강기설비 |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 79,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 46,759,725원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 0명. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금·전입일·확정일자를 알 수 없는 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없고, 반대로 현장 점유관계를 확인하지 않은 채 완전히 배제해서도 안 됩니다. 현재 확인되는 등기 권리만 놓고 보면 2019.10.04. 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격·환금성 — 감정가 70%여도 ‘싸다’고 할 근거는 없다
현재 최저매각가는 79,800,000원으로 감정가 114,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지를 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분해서 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 79,800,000원 | 1,601,829원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 55,860,000원 | 25,110,909원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 39,102,000원 | 41,567,265원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 채권자 미배당액은 1,601,829원에서 25,110,909원, 41,567,265원으로 커집니다. 그러나 이 미배당 채권은 배당표상 매수인 인수액 0원과 구분해야 합니다. 즉 채권자가 덜 받는 것과 매수인이 그 금액을 떠안는 것은 같은 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,836,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,419,674원 | 14,419,674원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,145,755원 | 8,543,926원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 79,800,000원 가정 시 채권자 총 청구액 79,565,429원 중 77,963,600원이 배당되고 1,601,829원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이마트 포천점 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·소규모 공장·일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장·간선도로·선단 I.C가 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상4층 건물이며 도시가스 난방, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며, 공시지가는 392,900원/㎡, 토지면적은 472.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 공부상 선단동 523-9외 1필지(523-11)로 등재되어 있으나 523-11은 523-9로 합병 말소되어 현황은 523-9 단일 필지입니다.
- 환금성. 휴캐슬(201동)은 총 8세대이고 경매 통계상 평균 3.1회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 최저가 79,800,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 비교 가능한 최근 거래가격 확인이 선행돼야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 전입 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.10.04. 국민은행 근저당권 55,000,000원이 기준이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본과 대조하세요.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 회차에서 1,601,829원의 채권자 미배당이 발생하지만 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 환금성 확인. 총 8세대, 평균 유찰 3.1회, 매각률 0.0%라는 통계를 고려해 실제 매수층과 재매각 가능성을 확인하세요.
- 토지·규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 비행안전제2구역(지원), 토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 확인하세요.
- 합병된 지번 확인. 523-11이 523-9로 합병 말소되어 현황 523-9 단일 필지인 점을 공부와 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 등기만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 2019.10.04. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 가정의 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 권리분석의 핵심 위험은 크지 않습니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 70%인 79,800,000원까지 내려와도 비교할 최근 실거래 금액이 없고, 8세대 규모의 휴캐슬(201동)은 경매 통계상 평균 3.1회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 단순하지만, 가격 메리트와 환금성은 확인 전까지 보수적으로 본다.”입니다.
