인천지방법원 2025타경512375. 부평구 삼산동 가온팰리스1 5층 502호, 공부상 단지형다세대입니다. 현재 소유자는 김만기이며 2021년 7월 26일 매매를 원인으로 2021년 8월 9일 229,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 차성원은 그보다 앞선 2021년 6월 24일 임대차계약, 2021년 6월 25일 확정일자, 2021년 7월 29일 주민등록·점유를 갖췄고 보증금은 역시 229,000,000원입니다.
등기상 현존 말소기준은 2025년 9월 17일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 차성원의 임차권등기는 2023년 8월 30일이고, 대항력의 기초가 되는 주민등록·점유는 2021년 7월 29일이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 제공된 배당계산에서는 임차인의 미배당 보증금을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 379-2 가온팰리스1 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평북로 386 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 단지형다세대 |
| 임차권 범위 | 제5층 제502호 56.85㎡ 전부 |
| 소유자 | 김만기 · 2021.07.26 매매 · 거래가액 229,000,000원 · 2021.08.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
2018년 농협은행 근저당권은 2021년 7월 29일 이미 말소됐고, 2021년 메리츠캐피탈 가압류와 그에 따른 강제경매개시결정도 이후 모두 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 9월 17일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 반면 차성원의 임차권은 주민등록·점유 2021년 7월 29일, 확정일자 2021년 6월 25일로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 차성원 | 주거 (임차권등기) | 229,000,000원 | 2021.07.29 | 2021.06.25 | 있음 | 있음 | 미배당 인수 |
차성원은 배당요구도 했습니다. 그러나 현재 최저가 98,490,000원에서는 집행비용 2,172,820원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 96,317,180원이 배당되는 계산이므로, 보증금 229,000,000원 중 132,682,820원이 남습니다. 이 금액이 제공된 배당표상 매수인 인수액입니다.
② 가격 구조 — 49% 최저가가 실제 취득가가 아니다
표면상으로는 감정가 201,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 98,490,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에서 낙찰가만 보는 것은 의미가 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,490,000원 | 132,682,820원 | 231,172,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 68,943,000원 | 161,697,974원 | 230,640,974원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,260,100원 | 182,008,582원 | 230,268,682원 |
즉 이 물건은 “감정가 2.01억짜리를 9,849만원에 산다”는 구조가 아닙니다. 현재 제공된 배당계산대로라면 9,849만원에 낙찰받고 1억3,268만원의 미배당 보증금을 추가로 부담하는 구조입니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 231,172,820원을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,172,820원 |
| 1. 임차인 차성원 보증금 · 우선변제 | 229,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 98,490,000원에서는 집행비용 2,172,820원과 임차인 배당 96,317,180원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 132,682,820원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 ‘단지형다세대’로 등재된 다세대 주택입니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 인천삼산초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주상지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호이며 외벽은 몰탈 위 페인트 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 전기·위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역 · 상대보호구역 · 과밀억제권역 · 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26~2026.08.25)입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없습니다.
- 현장 확인. 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못해 거주민·인근 공인중개사무소 탐문 결과 등을 종합해 감정평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 98,490,000원만 보지 말고 미배당 인수 132,682,820원을 합친 실질취득 231,172,820원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 점검. 3회 유찰 시 실질취득 230,640,974원, 4회 유찰 시 230,268,682원으로 총 부담이 크게 내려가지 않습니다.
- 차성원 임차권. 보증금 229,000,000원, 전입·점유 2021.07.29, 확정일자 2021.06.25, 배당요구 2023.08.30의 선순위 대항력 임차인입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 말소 조건과 대항력 포기 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 직접 확인이 이뤄지지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다”
이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%라는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 229,000,000원 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 98,490,000원 낙찰가에 미배당 보증금 132,682,820원을 합쳐 실질취득 231,172,820원이 됩니다. 감정가 201,000,000원의 115.0%입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득은 230,640,974원, 4회 유찰 시에도 230,268,682원입니다. 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 사실상 고정됩니다. 따라서 이 물건을 “9,849만원짜리 다세대”로 평가하면 안 됩니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 요소입니다. 그러나 제공된 문구에는 차성원의 대항력 포기까지 명시돼 있지 않으므로, 이 분석에서는 인수액을 0원으로 제거하지 않았습니다. 표면 최저가는 낮지만, 권리 인수까지 포함한 실질취득은 감정가를 웃도는 구조. 이 사건의 결론입니다.
