의정부지방법원 2025타경4827. 양주시 백석읍 복지리 ‘베르니타운2차’ 201동에이동 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이재성이며, 2024.06.17 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 근저당권 306,900,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 서울신용보증재단 가압류, 광진구 압류, 한국캐피탈 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현재 최저매각가는 123,137,000원으로 감정가 359,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건의 동일 면적 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭과 실제 시장가 대비 가격 메리트는 같은 의미가 아닙니다. 3회 유찰됐다는 사실까지 함께 놓고 보수적으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

과거 서울우유협동조합의 2023.07.18 근저당권 1,560,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.06.17 설정된 농협은행주식회사 근저당권 306,900,000원입니다. 이후 등기된 압류·가압류와 2025.10.16 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 별도로 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

송명숙의 전입신고일은 2024.06.20으로 말소기준권리인 농협은행 근저당 2024.06.17보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인값이 없으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 대항력이 없어 경매 후 매수인에게 임대차보증금이 승계되는 구조로 보지는 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.

③ 3회 유찰 — 최저가가 내려와도 ‘시세보다 싸다’는 별개

현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 123,137,000원, 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오 금액은 86,195,900원, 5회 유찰 시에는 60,337,129원입니다.

그러나 이 사건에서는 동일 면적 실거래가와 최신 거래가가 제시되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 여부를 계산할 수 없습니다. 특히 해당 단지는 7세대이고 관련 경매 통계의 평균 유찰횟수도 3.0회로 나타납니다. 따라서 감정가 대비 비율만 보고 저평가로 결론내리는 것은 금물입니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,137,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 366,299,522원, 예상 배당액은 120,613,082원이며 미배당은 245,686,440원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 401호는 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 베르니타운2차 단지 내에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재하고 입지여건은 대체로 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 401호이며 외벽은 치장벽돌조쌓기 마감, 창호는 하이샤시창호 마감으로 관리상태는 대체로 무난합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(복지지구)이며 공시지가는 542,500원/㎡, 토지면적은 738.0㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 포함됩니다.
• 규모. 베르니타운2차201동의 세대수는 7세대이며 준공일은 2023.03.23입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차조건 재확인. 송명숙의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 동일 면적 실거래 비교 없이 “싸다”고 판단하지 말고 주변 다세대 실제 거래가격을 별도로 대조하세요.
• 3회 유찰 원인 확인. 권리 외에 내부 상태, 접근성, 수요, 개별 호수 조건 등 가격 외 요인이 있는지 현장조사로 확인하세요.
• 소규모 단지 환금성. 7세대 규모라는 점을 감안해 매수층과 향후 재매각 가능성을 점검하세요.
• 배당과 인수 구분. 농협은행 등 채권자가 미배당된다고 해서 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 본 예상표의 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2024.06.17 농협은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 송명숙도 2024.06.20 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단의 초점은 가격입니다. 감정가 359,000,000원에서 3회 유찰되어 123,137,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 특히 해당 경매 통계의 평균 유찰횟수도 3.0회이고 동일 면적 실거래 비교값이 없는 만큼, 권리는 통과하되 가격은 현장·실거래를 추가 확인한 뒤 판단하는 접근이 적절합니다.