의정부지방법원 2025타경4834. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고 사건 용도 표기는 근린시설입니다. 대상은 와이제이리치타운 에이동 7층 702호입니다. 등기부상 현재 소유자는 서동민이며, 2020.09.25 설정된 농협은행주식회사 근저당권의 채권최고액은 204,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 뒤이어 붙은 충남신용보증재단 가압류, 국·양주시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 핵심은 점유자 서유진입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 확인되며 전입일은 2023.03.14입니다. 이는 말소기준일 2020.09.25보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았지만 이 사건 자료상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 이번 물건의 판단 포인트는 숨은 임차보증금 인수보다는 가격과 거래사례의 신뢰도에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4834 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 690-19 와이제이리치타운 에이동 7층 702호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 대상 면적 | 67.131㎡ |
| 건물 | 철근콘크리구조 평슬라브지붕 9층 건내 7층 702호 |
| 소유자 | 서동민 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 177,282,765원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
| 점유자 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서유진 | 오피스텔 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
서유진의 전입신고는 말소기준권리인 농협은행 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매수인의 임차보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계 자체는 매각물건명세서 원문을 최종 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 비교 — 54.8%지만 거래사례 신뢰도는 낮다
확인되는 거래사례는 2022.05 거래 1건이며 거래가는 169,000,000원입니다. 현재 최저가 92,610,000원은 이 거래가의 54.8%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 거래사례의 전용면적은 48.79㎡이고 대상 면적은 67.131㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 거래시점 역시 2022.05이므로 현재 가격 판단에 그대로 적용하기에는 주의가 필요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 48.79㎡ | 2 | 169,000,000원 |
단지 통계에서도 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 현재 물건 역시 정확히 2회 유찰된 상태입니다. 현재 최저가는 감정가 189,000,000원의 49%인 92,610,000원입니다. 감정가 대비 할인은 분명하지만, 거래 표본이 빈약하므로 감정가 할인율과 실제 시세 할인율을 동일시하지 않는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,066,980원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 204,000,000원 | 90,543,020원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 51,450,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 255,450,900원, 총 예상배당은 90,543,020원이며 미배당액은 164,907,880원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 92,610,000원 | 90,543,020원 | 164,907,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 64,826,999원 | 63,260,113원 | 192,190,787원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 45,378,899원 | 44,162,079원 | 211,288,821원 | 0원 |
신청채권자 청구액은 177,282,765원으로, 현재 회차 예상배당 90,543,020원만으로는 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 채권자 미배당액은 더 커지지만, 이 미배당이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 양주시 덕계동 리치마트 남서측 인근으로 공동주택 및 오피스텔, 공장, 창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근과 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 9미터, 북측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 413.0㎡ 사다리형 평지이며 준공업지역입니다. 공시지가는 625,900원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래표본. YJ리치타운A동은 8세대이고 확인 실거래는 1건입니다. 거래사례가 적어 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 서유진의 전입은 2023.03.14로 대항력은 없지만, 실제 점유상태와 명도 절차는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해 배당요구·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 확인 실거래 169,000,000원은 2022.05 거래이고 면적이 48.79㎡입니다. 대상 67.131㎡와 직접 비교하지 말고 별도의 적정가 검증이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 관련 규정을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금·체납. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 압류도 존재하므로 관련 세금과 체납관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격 확신은 아직 부족하다”
이 사건은 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.09.25 농협은행 근저당이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 점유자 서유진도 말소기준 이후인 2023.03.14에 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 189,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 92,610,000원, 감정가의 49%까지 내려왔고 확인 실거래 169,000,000원 대비 54.8%입니다. 그러나 실거래는 2022.05의 1건뿐이고 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 결국 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장 시세 검증 후 결정이 핵심입니다. 큰 할인율 자체보다 현재 용도와 실제 수요, 동일·유사 면적의 적정가를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 안전합니다.
