부동산임의경매 (토지)

한 줄 평 감정가 대비 34.3%까지 내려온 공장·토지 복합 경매입니다. 다만 단순히 “70% 할인”으로 볼 물건은 아닙니다. 선순위 가압류·임차 관계·제시외 건물·지분매각 토지가 얽혀 있어 현황 확인이 핵심입니다.

감정가

1,192,439,000원

평가금액

최저가

409,007,000원

감정가 34.3%

실질취득

409,007,000원

인수금액 0원

핵심지표

권리+현황 검증

복합 리스크

의정부지방법원 2025타경4865. 경기도 양주시 은현면 도하리 379 소재 기타 + 토지 물건입니다. 감정가는 11.92억이었지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 4.09억까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 공장용 건물과 토지, 제시외 건물, 지분매각 요소가 결합된 복잡성입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경4865 (임의경매)
소재지	경기도 양주시 은현면 도하리 379
용도 / 이용상태	기타 + 토지 · 제조업소 이용 중
소유자	김재철
감정가 / 최저가	1,192,439,000원 / 409,007,000원
신청채권자	진접농업협동조합 · 청구금액 819,756,580원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 그러나 선순위 검토 필요

말소기준권리는 2023.07.18 진접농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가등기, 가처분, 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

⚠️ 선순위 권리 확인 2015년 설정된 가압류(서대석)와 2015년 이전 근저당권들은 기준권리보다 앞선 권리입니다. 등기상 매수인 부담 가능성이 표시된 선순위 권리는 실제 매각조건과 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

② 임차 관계 분석

점유자	보증금	전입	판정
김용철	120,000,000원	2025.07.18	대항력 없음

김용철은 보증금 120,000,000원을 신고했으나 전입일이 말소기준권리(2023.07.18) 이후입니다. 따라서 제공된 권리 기준상 대항력 없는 임차인으로 판단되며 매수인 인수금액은 0원 구조입니다.

③ 예상 배당표 (매각가 409,007,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,490,070원
우리은행 근저당	480,000,000원	402,516,930원
서대석 가압류	40,000,000원	0원
후순위 채권 합계	3,199,726,868원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 변화

3회 유찰 후 현재 최저가 409,007,000원

⛔ 가격만 보면 안 되는 이유 최저가는 감정가의 34.3% 수준입니다. 그러나 공장 물건은 건물 상태, 제시외 건물, 토지 지분, 임대관계 확인 여부에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

④ 현황·입지 분석

입지. 도하저수지 남동측 인근으로 공장·전·답·임야가 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 수도권제2순환고속도로(파주-양주), 375번 지방도와 연계됩니다.
이용상태. 기호3·기호4 건물은 일반철골구조 판넬 건물로 제조업소 이용 중입니다.
토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(공업형)이며 공장용지 및 공업용 토지입니다.
특이사항. 제시외 건물(창고 등 약 220㎡), 현황과 공부상 동 표시 차이, 일부 토지 지분매각 사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현장 확인. 제조업소 운영 상태, 내부 적치물, 실제 점유 관계를 확인해야 합니다.
임대관계. 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 사용자를 별도 확인해야 합니다.
제시외 건물. 감정평가 포함 여부와 철거·사용 가능성을 확인해야 합니다.
토지 지분. 목록 토지 일부는 지분매각이므로 경계와 사용 가능성을 검토해야 합니다.
권리 검토. 선순위 가압류 및 등기부 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 구조 확인

이 물건은 최저가만 보면 매우 매력적으로 보입니다. 감정가 11.92억에서 4.09억까지 떨어졌기 때문입니다. 하지만 경매에서는 할인율보다 무엇을 사는지가 먼저입니다. 공장 건물, 토지, 제시외 시설, 지분매각, 선순위 권리 가능성을 모두 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다. 가격은 내려왔지만, 분석 난도도 함께 높은 경매입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-10	유찰	11억 9,243만원
2	2026-04-14	유찰	8억 3,470만원
3	2026-05-26	유찰	5억 8,429만원
4	2026-06-30	대기	4억 900만원

부동산임의경매

3회 유찰로 싸졌지만, 공장 복합물건의 함정 — 양주 도하리 379

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 그러나 선순위 검토 필요

② 임차 관계 분석

③ 예상 배당표 (매각가 409,007,000원 가정)

④ 현황·입지 분석

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 구조 확인

사건 개요

물건 전체 내역 (6)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

건축물대장 건축HUB

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (39장)

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