인천지방법원 2025타경512428. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 8층 827호입니다. 사건의 겉모습은 감정가 100,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 49,000,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 물건은 단순히 “반값”으로 보면 안 됩니다. 임차인 최영순은 2021.10.22 전입·점유, 2021.09.28 확정일자를 갖고 있고, 말소기준으로 잡히는 2023.01.03 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 대항력 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 되어 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 해당 임차권에 한해 인수액을 실질 0원*으로 봅니다. 따라서 결론은 “무조건 위험”도 “무조건 싸다”도 아닙니다. 확약서 원본·범위·조건 확인이 곧 입찰 여부를 가르는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층 827호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 기준시점 현재 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 소유자 | 고완석 (2021.10.22 거래가액 105,813,850원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2023.01.03 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 강제경매개시결정, 을구 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 하지만 임차권등기 자체의 접수일이 2023.12.06이라고 해서 끝나는 문제가 아닙니다. 등기 내용에 적힌 임대차계약일자 2021.09.28, 주민등록일자·점유개시일자 2021.10.22, 확정일자 2021.09.28이 말소기준보다 앞서므로, 임차인 최영순은 대항력 있는 임차인으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복합산 금지
| 구분 | 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 을구 1번 | 최영순 | 8층 827호 19.47㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.10.22 · 확정 2021.09.28 · 배당요구 2023.12.06 | 105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
tenants 데이터상 is_subrogation=false, is_guarantor=false입니다. 따라서 최영순은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 주택도시보증공사는 갑구 5번 가압류권자이자 갑구 7번 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 이를 임차보증금과 중복 합산해 임차인을 늘려 잡으면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 최영순 보증금 (우선변제) | 105,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 임차인 최영순의 미배당 보증금 57,282,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있어, 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 유찰될수록 ‘룰상 인수’는 커진다
| 시나리오 | 최저가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 49,000,000원 | 57,282,000원 | 106,282,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 34,300,000원 | 71,717,400원 | 106,017,400원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 24,010,000원 | 81,822,180원 | 105,832,180원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 부족분 인수액이 늘어나, 실질취득은 보증금 105,000,000원 부근으로 고정됩니다. 따라서 확약이 없다면 “49,000,000원이라 싸다”는 판단은 틀립니다. 반대로 확약이 실제로 해당 임차권 말소를 보장한다면, 현재 회차의 실질 인수는 0원*으로 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 지하철 인천1호선 신연수역 동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 공업시설, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역이며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천1호선 신연수역이 소재합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다. 오피스텔로 표시된 집합건물이지만, 감정 이용상태는 아파트가 아닙니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 8층 827호이며, 사용승인일은 2020.05.04입니다.
- 토지·규제. 토지는 평지의 정방형 공업용 건부지이고, 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·복합구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 하자 표시. 감정요항표상 위반건축물 사항은 false, 공부와의 차이는 해당사항 없음입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이 핵심입니다. 해당 확약이 을구 순위 1번 주택임차권등기 말소에 충분한지 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 제공 데이터상 실제 임차인은 최영순 1명입니다. 보증기관 채권을 임차인으로 중복 합산하지 마세요.
- 대항력 구조 확인. 전입 2021.10.22, 확정 2021.09.28은 말소기준 2023.01.03보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수형입니다.
- 가격 판단 기준. 확약 미적용 시 현재 회차 실질취득은 106,282,000원입니다. 최저가 49,000,000원만 기준으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태가 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트처럼 환금성을 가정하지 말고 실제 사용·대출·전입 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본 확인이 선행되어야 합니다.
맺으며 — “반값”이 아니라 “확약서 확인형”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1억에서 최저가 4,900만원까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리 구조를 뜯어보면 임차인 최영순의 보증금 105,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 구조로 얹혀 있습니다. 확약이 없으면 현재 회차의 룰상 인수액은 57,282,000원이고, 실질취득은 106,282,000원입니다. 최저가가 내려가도 실질취득이 보증금 부근으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있습니다. 그 확약이 을구 순위 1번 주택임차권등기 말소를 실제로 담보한다면, 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 그래서 결론은 명확합니다. 확약서가 확인되면 검토 가능, 확인 전에는 최저가 착시를 경계. 이 물건의 본질은 낮은 최저가가 아니라, 대항력 임차권을 확약으로 얼마나 깨끗하게 지울 수 있느냐입니다.
