의정부지방법원 2025타경4919. 포천시 일동면 수입리 202 가동으로, 감정평가상 이용상태는 야영장시설입니다. 가동은 야영장시설 중 샤워실·화장실 등으로 이용되고, 건물은 각파이프구조 판넬지붕 단층으로 조사돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사더설렘이며 2023.06.19 매매를 원인으로 2023.06.22 소유권을 이전받았고 거래가액은 80,000,000원입니다.
권리의 기준점은 2024.07.29 접수된 주식회사 다온의 가압류 75,789,850원입니다. 이후 2025.11.04 최재식의 강제경매개시결정과 2025.11.19 주식회사다온의 추가 강제경매개시결정이 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 점유자로 조사된 김나형의 전입·보증금 정보가 확인되지 않고, 법정지상권 성립 여부도 불분명하다는 명세서 문구가 있어 낙찰 전 사실확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 일동면 수입리 202 가동 · 도로명 경기도 포천시 일동면 윗갈기1길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 야영장시설(가동: 샤워실·화장실 등) |
| 건물 구조 | 각파이프구조 판넬지붕 단층 · 샌드위치패널 등 · 플라스틱창호 |
| 소유자 | 주식회사더설렘 (2023.06.19 매매 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,889,800원 / 35,291,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권 청구 | 872,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 그러나 점유관계는 미확정
등기부상 2022.09.21 국의 압류는 2022.11.02 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2024.07.29 접수된 주식회사 다온의 가압류입니다. 이 가압류와 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 등기부에 나타난 후순위 채권 자체를 매수인이 그대로 떠안는 형태는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나형 | 야영장시설 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사된 점유자입니다. 그러나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 미상인 점유자를 단순히 “인수 없음”으로 처리하면 안 됩니다. 전입 시점과 보증금이 확인되기 전까지는 대항력 가능성이 남아 있는 미상 점유자로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
현재 최저매각가는 35,291,000원으로 감정가 102,889,800원의 약 34.3%입니다. 다음 회차 가정은 24,703,700원, 그 다음은 17,292,590원입니다. 다만 이 사건에서는 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하지 않습니다. 야영장시설이라는 이용형태, 3회 유찰, 미상 임차인, 법정지상권 불확실성이 동시에 존재하기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,291,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,238원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 다온 | 75,789,850원 | 34,255,762원 |
| 3. 경매개시결정 · 최재식 | 872,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사다온 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 947,789,850원 중 예상 배당액은 34,255,762원이며 미배당은 913,534,088원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김나형의 보증금·대항력도 미확정이므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용. 가동은 야영장시설 중 샤워실·화장실 등으로 이용되고, 위생설비가 돼 있습니다.
- 구조. 각파이프구조 판넬지붕 단층 건물이며 샌드위치패널 벽체와 플라스틱창호로 조사됐습니다.
- 토지. 지목은 유원지, 토지면적은 3,167㎡, 공시지가는 90,600원/㎡입니다. 평지·부정형이고 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 성장관리계획구역에 저촉됩니다.
- 인접 규제. 하천구역과 보전관리지역에 접합니다.
- 환금성. 야영장시설이라는 특수 이용상태와 복수의 토지이용 규제가 함께 있어, 일반적인 표준 주거용 부동산보다 입찰 전 이용 가능 범위와 수요층을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김나형의 점유 원인 확인. 전입신고일, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 대항력·우선변제권을 확정해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서가 성립 여부를 불분명하다고 명시한 만큼 토지·건물 소유관계와 성립요건을 원문 기준으로 따져야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 명세서 비고가 일괄매각이므로 매각목록과 포함 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 낮은 최저가에만 기대지 않기. 35,291,000원은 감정가의 34.3%지만, 미상 임차인과 법정지상권 변수가 해소되기 전에는 실질취득가를 같은 금액으로 확정할 수 없습니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역, 토지거래계약허가구역, 성장관리계획구역 저촉 등 이용규제를 실제 운영계획과 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각목록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 3회”보다 “미확정 권리 2개”가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 102,889,800원에서 최저가 35,291,000원으로 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 실제 임차인으로 조사된 김나형은 전입·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 명세서에는 법정지상권 성립 여부도 불분명하다고 명시돼 있습니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하는 점은 분명하지만, 그것만으로 인수위험 전체가 사라지는 것은 아닙니다. 가격은 낮아졌지만 권리는 아직 닫히지 않았다. 이 물건은 입찰가 계산보다 점유관계와 법정지상권 확인이 먼저인 사건입니다.
