의정부지방법원 2025타경4919. 경기도 포천시 일동면 수입리 202 가동, 도로명주소 윗갈기1길 60에 위치한 야영장시설입니다. 감정평가상 각파이프구조 판넬지붕 단층 건물로, 샤워실과 화장실 등의 용도로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사더설렘이며, 2023년 6월 22일 거래가액 80,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준은 2024년 7월 29일 주식회사 다온의 가압류입니다. 이후 최재식의 강제경매개시결정과 주식회사다온의 가압류 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기된 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 법정지상권과 점유자의 대항력 여부는 별도 문제입니다.
특히 이 물건은 일반 아파트가 아닙니다. 야영장 운영에 필요한 부속시설로서 건물 자체의 독립적인 활용 가능성, 토지사용권의 존속 여부, 제3자 점유관계가 매수가치에 직접 영향을 미칩니다. 최저가가 감정가의 약 24%라는 사실만으로 저평가됐다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4919 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 일동면 수입리 202 가동 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 일동면 윗갈기1길 60 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 건물 · 야영장시설(샤워실·화장실 등) |
| 건물구조 | 각파이프구조 · 판넬지붕 · 단층 · 샌드위치패널 등 |
| 설비 | 위생설비 |
| 소유자 | 주식회사더설렘 (2023.06.22 소유권이전, 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 | 102,889,800원 |
| 최저매각가 | 24,704,000원 (4회 유찰 · 감정가 약 24%) |
| 경매 신청채권자 | 최재식 · 청구금액 872,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.29 · 갑구 5번 · 주식회사 다온 가압류 75,789,850원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 법정지상권 성립 여부 불분명 |
| 등기 열람 기준 | 2026.07.22 |
이는 법정지상권이 반드시 성립한다는 뜻도, 성립하지 않는다는 뜻도 아닙니다. 건물과 토지의 소유관계·이력 및 토지사용권의 법적 근거를 확인해야 한다는 의미입니다. 성립 여부에 따라 건물의 존속과 토지 이용관계가 크게 달라질 수 있습니다.
① 권리 흐름 — 금전채권 소멸과 법정지상권은 별개
등기 흐름에서 중요한 기준점은 2024년 7월 29일입니다. 이날 접수된 갑구 5번 주식회사 다온 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 2025년 11월의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2022년 9월 21일 설정됐던 국의 압류는 2022년 11월 2일 이미 말소됐습니다. 소유권보존 및 소유권이전 등기는 건물의 소유 이력을 보여주며, 매수인은 매각을 통해 새 소유권을 취득하게 됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 김나형의 권리관계 미확정
현황조사와 매각물건명세서에서 김나형 1명이 야영장시설 관련 점유자로 확인됩니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 임대차보증금이 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권 성립을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나형 | 야영장시설 | 미상 | 모두 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 판단 보류 |
실제 확인된 점유자 1명. 보증금 대위·승계신고에 따른 중복 인원은 확인되지 않습니다. 점유 사실만으로 법률상 임차인 또는 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
우선변제권: 미확인. 확정일자와 배당요구 관련 내용이 확인되지 않아 배당순위를 판단할 수 없습니다.
매수인 승계·인수: 미확정. 적법한 임대차와 대항요건이 확인되는지에 따라 판단이 달라집니다. 현재로서는 보증금 인수액을 금액으로 확정할 수 없습니다.
배당계산의 매수인 인수액 0원은 확인된 금전채권을 기준으로 산정된 값입니다. 김나형의 보증금이 얼마인지, 실제 임대차관계가 존재하는지, 매수인에게 대항할 수 있는지까지 검증된 결과는 아닙니다.
따라서 이 물건은 인수 0원 확정형이 아닙니다. 임대차계약서, 점유 경위, 대항요건, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 최저가 24,704,000원을 실질적인 총취득비용으로 확정해 평가할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 저가매수는 아니다
현재 최저매각가는 24,704,000원으로 감정가 102,889,800원 대비 약 24%입니다. 감정가와 현재 최저가의 차이는 78,185,800원입니다.
그러나 비교할 수 있는 야영장시설 실거래 가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건 건물은 샤워실·화장실 등으로 사용되는 특수용도 시설입니다. 일반 주택처럼 감정가와 최저가의 차이를 곧바로 투자수익이나 시세차익 가능성으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (24,704,000원 낙찰 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 844,672원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 다온 | 75,789,850원 | 23,859,328원 |
| 2. 갑구 6번 강제경매 · 최재식 | 872,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 · 주식회사다온 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 844,672원을 공제한 23,859,328원이 주식회사 다온의 가압류 채권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자 최재식에게 돌아가는 예상배당은 0원입니다.
배당계산상 채권총액은 947,789,850원, 채권자 예상배당 합계는 23,859,328원, 미배당액은 923,930,522원입니다. 신청채권자의 청구금액 872,000,000원 역시 전액 미배당으로 계산됩니다.
배당표는 제시된 배당순위 및 집행비용 추정에 따른 시뮬레이션입니다. 갑구 7번의 별도 채권액은 확정되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제·배당순위 변경 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액이 매수인에게 자동 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 권리위험은 남는다
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 24,704,000원 | 23,859,328원 | 923,930,522원 | 별도 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 17,292,800원 | 16,581,530원 | 931,208,320원 | 별도 미확정 |
| 6회 유찰 시 | 12,104,960원 | 11,487,071원 | 936,302,779원 | 별도 미확정 |
4회 유찰된 현재 최저가는 감정가의 약 24%, 5회 유찰 시에는 약 17%, 6회 유찰 시에는 약 12% 수준으로 내려가는 시나리오입니다.
하지만 최저가가 하락한다고 법정지상권이나 점유자의 권리가 함께 사라지는 것은 아닙니다. 건물에 대한 적법한 토지사용권이 없거나 점유자 관련 부담이 확인되면, 낙찰가격이 낮아도 실제 경제적 부담은 커질 수 있습니다.
⑥ 토지·건물 이용관계 — 가장 먼저 확인할 문제
감정 및 토지 관련 사항상 이 사건 소재지는 야영장시설로 이용되고 있으며, 토지의 지목은 유원지, 용도지역은 계획관리지역입니다. 토지면적은 3,167.0㎡로 확인됩니다.
다만 해당 토지면적은 주변 토지 관련 정보이며, 이 경매에서 토지 전체가 매각된다는 의미가 아닙니다. 매각물건명세서의 일괄매각 문구만으로 토지 소유권이나 토지사용권이 함께 취득된다고 단정해서는 안 됩니다.
| 토지 지목 | 유원지 |
|---|---|
| 토지면적 | 3,167.0㎡ |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 공시지가 | 90,600원/㎡ |
| 토지 형상 | 평지 · 부정형 |
| 도로 접면 | 세로한면(가) |
| 건물 용도 | 야영장시설 · 샤워실·화장실·보일러실 등 |
| 법정지상권 | 성립 여부 불분명 |
| 토지거래허가구역 | 포함 |
| 성장관리계획구역 | 저촉 |
건물은 각파이프구조와 샌드위치패널 등으로 이루어진 단층 야영장시설입니다. 일반 주거용 부동산과 달리 건물 자체의 수요뿐 아니라 야영장 운영, 시설 유지관리, 토지사용권 등이 함께 고려되어야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정·토지 관련 사항 기준)
- 용도. 야영장 이용에 필요한 샤워실·화장실·보일러실 등으로 사용되는 시설입니다. 일반 주거용 건물과 다른 수요구조를 가집니다.
- 구조. 각파이프구조, 판넬지붕 단층 건물로 벽체는 샌드위치패널 등, 창호는 플라스틱창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비가 갖춰져 있습니다. 다만 현장 설비의 정상 작동 및 유지보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지조건. 지목은 유원지, 지형은 평지·부정형, 도로 접면은 세로한면(가)으로 확인됩니다.
- 규제. 계획관리지역이면서 토지거래허가구역에 포함되고 성장관리계획구역에 저촉되는 등 복수의 토지이용 제한사항이 존재합니다.
- 법적 이용관계. 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 건물의 장기적인 이용 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 환금성. 일반 주거용 건물이 아닌 야영장 부속시설이어서 매수층과 재활용 범위가 제한될 가능성이 있습니다. 실제 매각 가능한 시세를 산정할 거래 근거도 확인되지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부 최우선 조사. 건물과 토지의 과거 소유관계, 토지사용권의 근거, 건물의 존속을 위한 법적 권리를 확인해야 합니다. 명세서에서 성립 여부가 불분명하다고 명시된 사항입니다.
- 토지 포함 범위 확인. 일괄매각의 구체적인 대상과 건물별 표시, 토지 소유권 및 사용권이 함께 취득되는지를 매각목록 원본으로 확인해야 합니다.
- 김나형의 점유관계 조사. 실제 임대차계약 존재 여부, 보증금, 계약기간, 점유 경위, 대항요건, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 현재 배당모형의 인수액 0원을 확정 비용으로 사용하지 말고, 점유자 인수 가능성과 토지 관련 부담을 확인한 후 총취득비용을 재산정해야 합니다.
- 인허가 및 토지이용 제한 확인. 야영장시설의 적법한 설치·이용 여부와 계획관리지역, 성장관리계획, 토지거래허가구역 등의 구체적인 적용사항을 확인해야 합니다.
- 현장 실사. 건물의 구조·노후도·위생설비 및 실제 점유상태를 확인하고, 토지와 시설의 사용·출입관계가 어떻게 이루어지는지 조사해야 합니다.
- 시세 검증. 일반 주택이나 아파트의 가격을 그대로 비교하지 말고, 유사한 야영장시설 및 토지사용권 조건을 가진 거래사례로 가치를 검토해야 합니다.
- 배당·세금 재검토. 예상배당은 당해세, 임차인 최우선변제 및 일부 권리의 배당관계를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%의 가격보다 토지 위에 설 권리가 먼저다”
의정부지방법원 2025타경4919는 숫자만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 감정가 102,889,800원이 4회 유찰되어 최저매각가 24,704,000원까지 하락했기 때문입니다.
하지만 그 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 주식회사 다온의 가압류와 이후 강제경매개시결정 등 등기된 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조인 반면, 법정지상권의 성립 여부는 불분명합니다. 점유자 김나형의 임대차보증금과 대항력·우선변제 여부도 확인되지 않았습니다.
배당예상표의 미배당액 923,930,522원은 금전채권의 배당 부족을 뜻하며, 그 금액이 매수인에게 그대로 넘어온다는 뜻은 아닙니다. 반대로 배당표의 인수액 0원 역시 법정지상권과 점유자 관련 부담이 모두 없음을 보장하지 않습니다.
결국 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 낙찰 후 어떤 권리로 건물을 보유하고 사용할 수 있느냐입니다. 시세 근거도 확인되지 않은 상태에서 4회 유찰이라는 이유만으로 저렴한 매물로 판단해서는 안 됩니다.
결론: 권리 위험 높음 · 실질취득액 미확정 · 가격 메리트 검증 불가. 법정지상권과 점유관계 확인 전 입찰 보류.
