인천지방법원 2025타경512429. 해피타운 5층 507호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가 205,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 100,450,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 등기부에는 이민규의 주택임차권이 있고 보증금은 190,000,000원입니다. 배당 시나리오상 현재 회차에서 98,243,700원이 배당되고 91,756,300원이 부족하게 계산돼 있지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있으므로 이민규에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
문제는 그 확약이 이민규에게만 적용된다는 점입니다. 현황조사에는 YERUULSAIKHAN ENKHBAATAR와 MUNKHTUYA YERUULSAIKHAN이 모두 2025.06.12 전입한 것으로 조사됐습니다. 이들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정하기보다, 말소기준일보다 앞선 전입 사실을 바탕으로 대항력 가능·보증금 미상의 점유자로 보는 것이 안전합니다. 이 부분이 확인되기 전에는 실질취득가를 최저가만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 5층 507호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 5층 507호 |
| 소유자 | 정성배 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 이민규 확약은 해소, 확약 밖 점유자는 별도
② 임차인·점유자 분석
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민규 | 2022.11.04 | 190,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 주택도시보증공사 말소동의 확약서 |
| YERUULSAIKHAN ENKHBAATAR | 2025.06.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 보증금 미상 |
| MUNKHTUYA YERUULSAIKHAN | 2025.06.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 보증금 미상 |
실제 임차·점유 확인 대상은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 사람은 없습니다. 이 중 이민규는 확약으로 실질 인수 위험이 제거됐지만, 나머지 2명은 보증금 자체가 확인되지 않아 인수액 산정이 불가능합니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 ‘실질취득’은 아직 미확정
해피타운 실거래 자료는 12건이 있으나, 대상 면적은 69.68㎡이고 실거래 표본은 49.71㎡·49.72㎡·49.78㎡·49.97㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 거래가를 대상 호실의 직접 시세로 단정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.72㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 49.97㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 2025.04 | 49.71㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 159,666,666원 |
최근 12개월 평균은 159,666,666원, 최신 거래는 2026.03의 170,000,000원입니다. 현재 최저가 100,450,000원은 최근 12개월 평균의 62.9%입니다. 하지만 이 수치는 미상 점유자의 보증금 인수 가능성을 전혀 반영하지 않은 표면 가격입니다. 더구나 최근 12개월 거래가 과거 거래 대비 -10.6%로 하락한 흐름이므로, 과거 전체 평균 173,916,666원을 근거로 가격 매력을 높게 평가해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 임차인 이민규 보증금 | 190,000,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이민규 보증금의 미배당액은 91,756,300원입니다. 다만 이민규에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 분석에서는 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다. 이 판단은 확약 밖 점유자에게 확대 적용하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 이민규 배당계산상 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 100,450,000원 | 91,756,300원 | 이민규 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 70,315,000원 | 121,350,670원 | 이민규 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 49,220,500원 | 142,065,469원 | 이민규 실질 인수 0원 |
이 표에서 미배당액이 커지는 것은 이민규 보증금에 대한 배당계산 결과입니다. 그러나 확약 때문에 이민규 부분의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그렇다고 유찰이 곧바로 안전한 저가매수 기회가 되는 것은 아닙니다. YERUULSAIKHAN ENKHBAATAR·MUNKHTUYA YERUULSAIKHAN의 보증금이 미상이므로, 낙찰가가 내려가도 그들의 실제 임대차관계가 확인되지 않는 이상 총취득원가는 확정되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 제물포역 남측 인근이며 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제물포역 및 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
- 도로. 본건 남측으로 광대로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,158.0㎡, 공시지가 3,333,000원/㎡이며 평지입니다.
- 단지. 해피타운은 72세대, 2015.07.01 준공입니다.
- 환금성 주의. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회이며, 실거래 표본 면적이 대상 69.68㎡와 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이민규 임차권을 실제로 말소시키는 조건과 적용 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유자 2명 임대차 확인. YERUULSAIKHAN ENKHBAATAR·MUNKHTUYA YERUULSAIKHAN의 보증금, 계약일, 실제 점유관계, 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 실질취득가 확정 금지. 현재 100,450,000원은 미상 인수액을 제외한 하한일 뿐입니다.
- 시세 표본 면적 차이. 대상은 69.68㎡인데 실거래 표본은 49.71㎡~49.97㎡이므로 직접 비교 시 오차가 큽니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 흐름이 과거 대비 -10.6%이므로 과거 전체 평균 173,916,666원을 기준으로 가격을 낙관하지 마세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 효력과 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약된 임차권과 미상 점유자는 분리해서 봐야 한다”
이 사건에서 가장 중요한 구분은 명확합니다. 이민규의 보증금 190,000,000원은 현재 최저가보다 크고 배당계산상 91,756,300원이 부족하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 이민규에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 반면 2025.06.12 전입한 YERUULSAIKHAN ENKHBAATAR와 MUNKHTUYA YERUULSAIKHAN은 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 그 확약의 적용 대상도 아닙니다.
따라서 이 물건을 “감정가 205,000,000원에서 100,450,000원까지 내려온 저가 오피스텔”로만 보면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 159,666,666원 대비 표면 최저가는 62.9%지만, 실질취득은 100,450,000원 + 미상 인수액입니다. 최근 거래 추세도 -10.6%로 하락했습니다. 이민규 확약은 긍정적이지만, 확약 밖 점유자 2명의 임대차관계가 확인되기 전까지는 가격 메리트보다 권리 불확실성을 우선해야 하는 사건입니다.
