부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험은 없습니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 선순위 근저당 구조입니다. 최저가는 최근 실거래 평균보다 낮지만, 선순위 근저당권자인 옹진수산업협동조합의 채권최고액 60억원으로 인해 후순위 권리는 배당받기 어려운 구조입니다.

감정가 / 최저가

304,000,000원

최저 212,800,000원

실거래 평균

292,500,000원

동일 면적 최근 12건

최저가 ÷ 시세

72.8%

가격 메리트 구간

매수인 인수

0원

임차인 없음

의정부지방법원 2025타경4988. 경기도 양주시 덕계동 이레하이니스 14층 1401호 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 권리상 가장 먼저 확인할 부분은 임차인이 아니라 선순위 근저당입니다. 말소기준권리는 2023년 6월 16일 설정된 신한은행 근저당으로 보이며, 그 이전 을구 1번 옹진수산업협동조합 근저당은 매수인이 인수하는 권리로 표시됩니다. 다만 매각물건명세상 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경4988 (임의경매)
소재지	경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 14층 1401호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택)
소유자	유혜진
감정가 / 최저가	304,000,000원 / 212,800,000원
신청채권자 / 청구	주식회사 신한은행 / 272,430,328원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 임차인은 없지만 선순위 구조 확인 필요

임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인으로 인한 보증금 인수 문제는 없습니다. 다만 등기상 2023년 3월 31일 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권(채권최고액 60억원)이 신한은행 근저당보다 선순위입니다. 이후 신한은행 근저당, 이레종합건설 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가는 실거래 대비 낮다

이레하이니스 동일 면적(49.8~49.99㎡) 최근 실거래 12건 기준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.05	49.97㎡	11	300,000,000원
2025.05	49.82㎡	11	300,000,000원
2025.05	49.82㎡	6	285,000,000원
2025.05	49.96㎡	14	300,000,000원
2025.05	49.99㎡	5	285,000,000원
2025.04	49.99㎡	4	280,000,000원
2025.03	49.96㎡	12	300,000,000원
평균	—	12건	292,500,000원

최근 실거래 평균은 292,500,000원이며 최저매각가는 212,800,000원으로 시세 대비 약 72.8% 수준입니다. 가격만 보면 할인 폭은 존재합니다.

⚠️ 가격보다 중요한 체크 선순위 옹진수산업협동조합 근저당 채권최고액은 6,000,000,000원입니다. 배당표상 후순위 권리는 사실상 배당 여력이 없어, 낙찰 전 선순위 권리 처리 구조를 반드시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	3,779,200원
1. 옹진수산업협동조합 근저당	6,000,000,000원	209,020,800원
2. 신한은행 근저당	272,800,000원	0원
3. 이레종합건설 근저당	37,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

매각대금 배분 (최저가 2.128억)

감정가 vs 실거래 평균 vs 최저가

최저가는 실거래 평균보다 낮지만, 선순위 권리 구조와 환금성을 함께 봐야 합니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험은 없고, 신한은행 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인이 부담하는 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 선순위 근저당권 존재와 도시형생활주택 특성상 환금성 확인이 중요합니다. 가격 할인만 보고 접근하기보다 등기상 선순위 권리와 실제 거래 가능성을 함께 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 양주덕산초등학교 북서측 근거리, 아파트·연립주택·상업용건물이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 접근은 보통입니다.
규제. 일반상업지역, 성장관리권역 등 토지이용 제한 사항이 있으며 공부와 차이는 없습니다.
환금성. 이레하이니스는 103세대 규모로 동일 면적 거래는 확인되나 대단지 아파트 대비 매수층은 제한적일 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

선순위 권리 확인. 옹진수산업협동조합 근저당의 처리 여부와 공동담보 관계를 반드시 확인하세요.
임차관계 확인. 임차인 인수는 확인되지 않지만 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 실거래 평균 대비 낮지만 환금성과 상품성을 함께 평가해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 권리 구조가 먼저다”

이 물건은 임차인 인수 위험이 없는 점은 장점입니다. 그러나 경매에서는 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 선순위 옹진수산업협동조합 근저당이라는 큰 권리 구조가 존재하고, 후순위 채권은 배당 가능성이 낮습니다. 실거래 대비 가격 메리트는 있지만, 다세대·도시형생활주택의 환금성과 선순위 권리 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-28	유찰	3억 400만원
2	2026-07-02	유찰	2억 1,280만원
3	2026-08-06	대기	1억 4,896만원

부동산임의경매

임차인은 없지만, 선순위 대형 근저당이 지배한다 — 양주 이레하이니스 1401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 없지만 선순위 구조 확인 필요

② 시세 비교 — 최저가는 실거래 대비 낮다

③ 예상배당표 (매각가 212,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 권리 구조가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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