의정부지방법원 2025타경5004. 양주시 장흥면 일영리 더포레스트빌 102동 2층 202호, 다세대주택입니다. 2022년 5월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 호실로, 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실겸 화장실2·발코니 등으로 이용 중입니다. 소유자는 권은진이며, 경매의 기준점은 2022.05.26 수협은행 근저당권 276,000,000원입니다. 이후 하나캐피탈 가압류 12,216,600원과 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 그보다 앞선 2022.05.18 서울서부신용협동조합 근저당권 1,400,400,000원이 있었지만 2022.05.26 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 수협은행 근저당입니다. 배당표상 현재 최저가 131,810,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 금액이 수협은행에 배당되고, 후순위 하나캐피탈에는 배당이 돌아가지 않습니다. 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5004 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 일영리 58-8 더포레스트빌 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·거실·주방/식당·욕실겸 화장실2·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 4층 중 2층 · 사용승인 2022.05.11 |
| 소유자 | 권은진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 131,810,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 250,979,442원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 “점유자·임차인이 전혀 없다”는 의미로 확대해서는 안 됩니다. 현재 제공된 권리·배당자료에는 낙찰자에게 승계되는 임차보증금이 잡혀 있지 않고, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 입찰 전 실제 점유관계와 매각물건명세서의 최종 기재를 대조하는 것이 핵심입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율과 ‘시세 할인’은 다르다
현재 최저매각가는 131,810,000원으로 감정가 269,000,000원의 49% 회차입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 표현할 근거는 없습니다.
더포레스트빌 102동은 총 8세대, 사용승인일은 2022.05.11이며, 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 사건 역시 2회 유찰 상태입니다. 소규모 다세대는 아파트처럼 풍부한 동일단지 실거래 표본을 전제로 가격을 판단하기 어려울 수 있으므로, 입찰가는 주변 유사 다세대의 실제 거래 사례와 개별 호실 조건을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,645,340원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 276,000,000원 | 129,164,660원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 12,216,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 288,216,600원 중 129,164,660원이 배당되고, 미배당은 159,051,940원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 131,810,000원 | 129,164,660원 | 159,051,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 92,267,000원 | 90,206,194원 | 198,010,406원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 64,586,899원 | 63,024,335원 | 225,192,265원 | 0원 |
수협은행의 경매 청구액은 250,979,442원으로 현재 회차의 예상배당만으로는 충족되지 않습니다. 3회·4회 유찰 시에는 채권자 미배당이 더 커집니다. 다만 이 자료에서 그 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액으로 계산돼 있지 않습니다. 따라서 권리구조상 핵심 변수는 채권자의 미회수액이 아니라, 실제 점유관계와 적정 시장가격입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥면행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·근린생활시설·숙박시설 등이 형성된 근교지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 국도 호국로 및 권율로가 비교적 가까워 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호이며 2022.05.11 사용승인됐습니다. 급배수·급탕·위생·개별난방·승강기·옥내소화전 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 497.0㎡, 공시지가는 331,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·성장관리권역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 확인. 더포레스트빌 102동은 총 8세대입니다. 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로 실제 거래 사례와 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 최저가 131,810,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 주변 유사 다세대의 최근 실제 거래가격과 비교하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.05.26 수협은행 근저당권이 기준이며 후순위 하나캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 미배당과 인수를 구분. 현재 채권자 미배당 159,051,940원이 존재하지만 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액을 낙찰자 인수액으로 혼동하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 특성 확인. 총 8세대 규모이므로 동일동·동일면적 거래만으로 시세 확인이 어려울 수 있습니다. 인근 유사 건물까지 비교 범위를 넓혀야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없지만, 실제 내부 상태와 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.05.26 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 하나캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재·추가유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 좋은 입찰 대상이라는 뜻은 아닙니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려와 있지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 실질취득 131,810,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 여기에 임대관계도 미상이고, 총 8세대의 소규모 다세대라는 특성이 있습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 시세·점유·환금성 확인이 승부처입니다. 감정가 할인율을 투자수익으로 착각하지 않는 것이 핵심입니다.
