인천지방법원 2025타경512434. 인천 미추홀구 숭의동 탑클래시아 7층 701호, 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 224,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가가 109,760,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2022.06.30 전입·점유한 정효승의 임차보증금 241,000,000원이 2022.07.11 말소기준 압류보다 앞선다는 점이 핵심입니다. 확정일자는 2022.05.23이고 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 보증금은 매수인 인수 영역으로 남습니다.
현재 109,760,000원 매각을 가정한 배당에서는 집행비용 2,336,640원을 먼저 제외한 뒤 임차인 정효승에게 107,423,360원이 배당되고, 133,576,640원이 부족합니다. 따라서 최저가만 보고 최근 시세보다 32.5% 낮다고 판단하면 가격 구조를 잘못 읽게 됩니다. 이 사건은 낙찰가가 내려가면 인수액이 반대로 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 수렴하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512434 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 7층 701호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 참외전로 338 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 7층 701호 59.8㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 제7층 제701호 · 사용승인 2017.11.20 |
| 소유자 | 채종백 · 2017.12.19 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 241,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 승부처
등기부상 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.07.11 국의 압류입니다. 그 이후 주택도시보증공사·서울축산업협동조합· 롯데캐피탈주식회사·한국주택금융공사의 가압류와 후순위 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 정효승은 2022.06.30 주민등록 및 점유개시, 2022.05.23 확정일자로 말소기준 압류보다 앞섭니다. 2024.10.28 보증금 241,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 승계 문제는 별도입니다.
② 임차인 — 정효승 241,000,000원이 가격을 고정한다
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정효승 | 2022.06.30 | 241,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 |
| LABANIEH NOUREDDIN | 2025.03.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LABANIEH ZUHRAHON NUREDDINOVNA | 2025.03.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LABANIEH HANAN NUREDDIN KIZI | 2025.03.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| BATIROVA DIYORA TAKHIROVNA | 2025.03.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
2025.03.26 전입한 현황조사상 점유자 4명은 모두 말소기준일 이후 전입이므로 해당 전입시점을 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자는 확인되지 않아 실제 임대차 조건은 매각물건명세서와 계약관계 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 67.5%보다 ‘실질취득 148.3%’가 중요
탑클래시아의 거래 12건 전체 평균은 224,583,333원이지만, 2022년의 231,000,000원~241,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 162,500,000원, 최신 거래 165,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -31.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.44㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 54.44㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 59.8㎡ | 9 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 6 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 6 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 2 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.8㎡ | 2 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 3 | 231,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 162,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 224,583,333원 |
최저매각가 109,760,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 67.5%입니다. 그러나 이 수치는 이 사건의 실제 가격 메리트를 나타내지 못합니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득을 약 241,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 162,500,000원의 148.3%, 최신 거래 165,000,000원의 146.1%입니다. 즉 최근 시세보다 저렴한 경매가 아니라, 실질취득 기준으로는 최근 시세를 크게 웃도는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 1. 임차인 정효승 보증금 | 241,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 475,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울축산업협동조합 | 21,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 21,450,136원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 17,855,330원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 241,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
109,760,000원 매각 가정에서 집행비용 2,336,640원을 제외한 107,423,360원이 정효승에게 배당되고 보증금 부족분 133,576,640원이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 109,760,000원 | 133,576,640원 | ≈ 241,000,000원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 76,832,000원 | 165,950,976원 | ≈ 241,000,000원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 53,782,400원 | 188,585,683원 | ≈ 241,000,000원 |
이 표에서 봐야 할 숫자는 낙찰가가 아니라 인수액의 증가입니다. 109,760,000원에서 76,832,000원, 다시 53,782,400원으로 내려가도 인수 예상액은 133,576,640원 → 165,950,976원 → 188,585,683원으로 커집니다. 따라서 추가 유찰만으로 실질 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐으며 폐문부재로 내부는 확인되지 않았습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 ‘숭의 삼거리’ 서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 1호선(경인선) 제물포역이 소재해 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북측 약 40미터, 남동측 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건물. 사용승인일 2017.11.20, 탑클래시아 20세대입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 162,500,000원이며 최신 거래는 2026.06의 165,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -31.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 문구 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소만 있는지, 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 정효승 배당·잔액 재계산. 보증금 241,000,000원 중 실제 배당액과 미배당 인수액을 배당순위·조세채권까지 포함해 다시 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 최저가 109,760,000원이 최근12개월 평균의 67.5%라는 숫자보다 실질취득 약 241,000,000원이 최근 시세의 148.3%라는 점을 우선해야 합니다.
- 후속 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 165,950,976원·188,585,683원으로 증가합니다.
- 현황조사 점유자 확인. 2025.03.26 전입한 4명의 보증금·확정일자는 미상입니다. 말소기준 이후 전입이지만 실제 계약관계와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근12개월 평균 162,500,000원, 최신 165,000,000원, 추세 -31.4%를 가격 상한 판단에 우선 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “241,000,000원 보증금”을 봐야 한다
이 물건은 표면적으로는 감정가 224,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 109,760,000원, 감정가의 49%까지 내려온 오피스텔입니다. 최근 12개월 평균 162,500,000원과 비교해도 최저가만 보면 67.5%라 싸게 보입니다.
하지만 권리분석을 붙이면 결론은 반대입니다. 정효승은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금은 241,000,000원입니다. 109,760,000원 매각 가정의 미배당 인수액은 133,576,640원이며, 추가 유찰 시 인수액은 더 커집니다. 결국 실질취득은 약 241,000,000원 수준으로 고정되고, 이는 최근 12개월 평균의 148.3%, 최신 거래의 146.1%입니다.
게다가 최근 가격 추세는 -31.4%입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 존재하지만 대항력 포기까지 확인되지 않은 상태에서는 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “유찰이 많아 싸진 물건”이 아니라 “낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 물건”으로 봐야 합니다. 권리와 최근 시세를 함께 놓고 보면 가격 메리트보다 인수위험이 훨씬 큰 구조입니다.
