의정부지방법원 2025타경5165. 경기도 의정부시 용현동 39-24의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공부상 어린이집이고 조사시점에는 운영이 중단된 상태입니다. 토지는 558.0㎡, 건물은 철근콘크리트구조 지상4층이며, 현재 소유자는 김성훈입니다. 신한은행이 2021.06.30 채권최고액 1,620,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기부 자체만 보면 말소기준 이후 새로 붙은 복잡한 가압류나 압류는 없습니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에 잡힌 두 기록은 모두 2012.03.06 전입으로 신한은행 근저당보다 훨씬 앞서며, 제공된 권리판정 역시 대항력 있음·매수인 인수 가능성으로 표시돼 있습니다. 더구나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 현재 최저가만으로 실질취득액을 계산할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5165 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 39-24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 어린이집 · 조사시점 현재 운영 중단 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 |
| 토지 | 대 · 558.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김성훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,622,177,990원 / 1,284,868,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 1,374,156,492원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 점유관계가 선순위
과거 수산업협동조합중앙회·김상근·국민은행의 근저당과 심소현의 소유권이전청구권 가등기는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 살아 있는 담보권의 기준점은 2021.06.30 주식회사신한은행 근저당권이며, 2025.11.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 확인 전에는 실질취득액 미정
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (사)나눔과기쁨 의정부지부 대표자 안영남 | 1층 | 2012.03.06 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| (사)나눔과기쁨(대표자 안영남) | 미상 | 2012.03.06 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
두 현황조사 기록 모두 전입신고일과 대표자가 같고 명칭도 유사하지만, 제공된 자료만으로 이를 하나의 점유자로 단정해 합치지는 않습니다. 중요한 사실은 두 기록 모두 말소기준보다 앞선 2012.03.06 전입이라는 점입니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 최종 인수액 역시 확정되지 않습니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 “싸다”는 결론은 아직 이르다
감정가는 2,622,177,990원, 현재 최저매각가는 1,284,868,000원이며 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오에는 3회 유찰 시 899,407,600원, 4회 유찰 시 629,585,320원이 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 더 중요한 것은 선순위 점유자의 보증금도 미상이라는 점입니다. 따라서 현재 최저가가 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 실제 취득부담은 확인되는 인수금액까지 합산한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,284,868,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,248,680원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,620,000,000원 | 1,269,619,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 신한은행 채권최고액 1,620,000,000원 중 1,269,619,320원이 배당되고 미배당액은 350,380,680원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 매수인의 최종 인수부담을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 의정부시 용현동 소재 ‘솔뫼초등학교’ 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 일반 주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 간선도로 접근성, 버스정류장 거리와 노선수 등을 기준으로 대중교통 상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 어린이집이나 조사시점에는 운영이 중단된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층으로 외벽은 페인팅 등, 내벽은 벽지 및 타일붙임 등, 창호는 새시 창호 등입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 대 558.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·부정형, 세로한면(가), 공시지가 1,138,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 2012.03.06 전입의 점유자 보증금이 핵심입니다. 금액 확인 전에는 매수인의 실질 인수액을 0원으로 보지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 배당 후 잔존보증금이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 실체 확인. 현황조사에는 유사한 명칭과 동일한 대표자·동일한 전입일의 기록이 각각 존재합니다. 동일 점유관계인지 별개의 점유관계인지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 운영 중단 상태 확인. 공부상 어린이집이나 조사시점 운영이 중단된 상태이므로 내부 상태와 향후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각 범위 및 현황을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역·상대보호구역·과밀억제권역 등 적용 내용을 실제 취득 및 이용계획과 함께 점검해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래와 선순위 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 2회 유찰만을 근거로 “저가”라고 판단하지 마세요.
맺으며 — 유찰폭보다 선순위 보증금이 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 2,622,177,990원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 1,284,868,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 가격 할인율에서 나오지 않습니다.
현황조사상 2012.03.06 전입한 대항력 점유관계가 있고, 말소기준 신한은행 근저당은 2021.06.30입니다. 보증금은 미상입니다. 배당계산에 인수액 0원이 적혀 있어도 이 보증금이 확인되지 않는 이상 실질 인수위험까지 0원이라고 확정할 수 없습니다. 여기에 공부상 어린이집이 현재 운영 중단 상태이고, 비교 실거래도 없어 가격의 적정성을 별도로 확인해야 합니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 선순위 점유자의 보증금과 배당관계를 먼저 확정하고, 그다음 가격을 평가하는 것입니다.
