인천지방법원 2025타경512471. 시민공원역 북서측 인근 ‘드림채’ 5층 502호, 전용 44.4009㎡ 오피스텔입니다. 현 소유자 허진무는 2022.10.13 매매로 184,000,000원에 취득했습니다. 등기상 과거 수협은행 근저당 72,000,000원은 2022.07.18 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.09.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차관계입니다. 최주영은 2022.07.07 임대차계약, 2022.07.28 확정일자, 2022.08.25 전입·점유를 갖추고 2024.05.17 보증금 174,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 원래 배당표만 보면 현재 최저가에서 미배당되는 114,444,972원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
하지만 확약은 최주영 임차권에만 적용됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 우성원이 2025.02.06 전입한 것으로 나타나는데 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 이 미상 리스크가 해소되기 전에는 최저가 61,054,000원만을 실질취득비용으로 확정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512471 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 174-5 드림채 5층 502호 · 미추홀대로 704-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 44.4009㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 허진무 (2022.10.13 매매 · 거래가액 184,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 61,054,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 단지 | 드림채 · 32세대 · 2016.09.23 준공 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 별도 점유는 미상
② 임차인 분석 — 실제 임차관계 2명 확인
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최주영 | 2022.08.25 / 2022.07.28 | 174,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 룰상 미배당 114,444,972원 |
| 우성원 | 2025.02.06 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
최주영은 등기된 임차권과 배당요구가 확인되며, 확약이 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 계산은 최저가 61,054,000원에서 집행비용 1,498,972원을 제외한 59,555,028원이 최주영에게 배당되고, 보증금 잔액 114,444,972원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 즉 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어나는 구조였습니다.
하지만 이번 사건에서는 최주영 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어 이 부분을 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 가격 판단의 기준은 ‘1.74억원 보증금 고정형’이 아니라 61,054,000원 + 우성원 관련 미상 리스크입니다. 미상 금액을 임의로 0원으로 놓고 최근 시세와 비교해 ‘싸다’고 단정하는 것은 안전하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 표면 할인은 크지만 실질취득 확정 전
드림채의 실거래 5건 평균은 162,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 175,000,000원, 최신 거래는 2025.05 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 대비 14.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 43.94㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2024.07 | 47.59㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2022.10 | 44.4㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2022.01 | 44.4㎡ | 2 | 131,000,000원 |
| 2021.08 | 40.99㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 175,000,000원 |
현재 최저가 61,054,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 34.9%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 확약 밖 점유자인 우성원의 보증금이 확인되지 않아 최종 실질취득비용 자체가 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 “최저가가 시세보다 65% 이상 싸다”는 식의 결론이 아니라, 확약의 효력 및 우성원 점유관계가 확인될 경우에만 가격 메리트를 확정할 수 있다고 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,498,972원 |
| 1. 임차인 최주영 보증금 | 174,000,000원 | 59,555,028원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정표상 최주영 보증금 미배당분은 114,444,972원으로 계산됩니다. 다만 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 우성원 관련 금액은 확인되지 않아 위 배당표와 차트에 포함하지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 최주영 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,054,000원 | 114,444,972원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 42,737,800원 | 132,431,480원 | 실질 0원 |
| 5회 유찰 시 | 29,916,459원 | 145,022,037원 | 실질 0원 |
이 표가 보여주는 포인트는 분명합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 최주영 보증금의 미배당 인수가 커지는 구조입니다. 반대로 이번 사건은 그 임차권에 대한 확약이 있으므로 최주영 인수액은 실질 0원으로 반영합니다. 다만 이 논리는 우성원에게까지 확장되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 5층 502호입니다.
- 입지. 시민공원역 북서측 인근이며 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 시민공원역, 주안역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로. 서측으로 광대로 포장도로에 접하며 토지는 평지·부정형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역에 포함되고, 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공시지가. 4,406,000원/㎡이며 토지면적은 500.4㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 드림채는 32세대 규모이며 경매 평균 유찰 4.3회, 매각률 11.11%입니다. 낮은 최저가와 별개로 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 최주영 주택임차권등기의 말소동의 확약서가 실제 매수인 인수 제거까지 확실히 담보하는지 원문 문구와 적용 범위를 확인하세요.
- 우성원 점유관계 확인. 2025.02.06 전입자의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 여부와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 순서. 최근 12개월 평균 175,000,000원과 최신 거래 170,000,000원보다 최저가가 훨씬 낮지만, 우성원 관련 인수액을 확인한 뒤 총 실질취득비용으로 비교해야 합니다.
- 유찰·환금성. 현재 3회 유찰됐고 단지 경매 평균은 4.3회, 매각률은 11.11%입니다. 매도기간과 재매각 난도를 보수적으로 잡으세요.
- 신청채권자 배당. 현재 배당 추정에서는 주택도시보증공사의 174,000,000원 청구에 대한 배당이 0원입니다. 임차권·확약 관계의 실제 법률관계를 서류로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 확약 밖 미상점유가 승부처”
이 사건의 첫인상은 감정가 178,000,000원이 3회 유찰돼 61,054,000원까지 내려온 ‘큰 폭 할인’ 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균도 175,000,000원이고 최신 거래도 170,000,000원이어서 표면 가격 차이는 큽니다.
그러나 권리분석의 결론은 단순한 할인율이 아닙니다. 보증금 174,000,000원의 최주영 임차권은 원래라면 현재 회차에서 114,444,972원을 매수인이 인수하는 구조지만, 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 이 점은 큰 호재입니다.
문제는 확약 밖의 우성원입니다. 2025.02.06 전입 사실만 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 그 금액이 확인되지 않은 이상 실질취득비용도 확정되지 않습니다. 여기에 32세대 오피스텔, 단지 경매 평균 유찰 4.3회, 매각률 11.11%라는 낮은 환금성까지 겹칩니다. 따라서 현재 평가는 “주된 1.74억 인수는 확약으로 해소됐지만, 미상점유 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 말 것”입니다. 권리가 완전히 정리되는 순간 매력도가 크게 달라질 수 있지만, 지금 단계에서는 확인되지 않은 리스크를 할인율로 덮어서는 안 됩니다.
