인천지방법원 2025타경512478. 부평동 테라스빌 2동 4층 401호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 표면상 최저매각가는 감정가 1.76억에서 1회 유찰된 123,200,000원입니다. 그러나 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 을구 5번에 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 198,000,000원입니다. 전입신고일 2021.01.29, 확정일자 2021.01.13, 임차권등기 2023.02.28로 정리되어 있어 대항력과 우선변제권을 모두 전제로 봐야 합니다.
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 일반 계산은 간단합니다. 낙찰가가 내려가면 임차인이 배당받지 못하는 금액이 늘어나고, 그 부족분이 매수인 인수로 붙습니다. 즉 현재 최저가 1.232억에서는 배당 후 부족분 77,324,800원이 생겨, 낙찰가와 합산한 룰상 실질취득액은 198,000,000원으로 고정됩니다. 다만 이 사건은 notes에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있어, 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512478 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 375-139 테라스빌 2동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 제4층 제401호 56.42㎡ 전부 |
| 소유자 | 심재건 (2021.03.03 매매, 거래가액 128,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.05 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 본체다
이 사건의 기준권리는 데이터상 2025.11.17 국민건강보험공단 압류로 잡혀 있습니다. 그보다 앞선 을구 5번 주택임차권등기는 매수인 인수 대상이 될 수 있는 권리입니다. 임차인 안다솜의 전입신고일은 2021.01.29, 확정일자는 2021.01.13이고, 보증금은 198,000,000원입니다. 실제 임차인은 1명이며, tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 중복신고(is_subrogation/is_guarantor)는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약서가 리스크를 누른다
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계/확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안다솜 | 제4층 제401호 56.42㎡ 전부 | 198,000,000원 | 2021.01.29 / 2021.01.13 | 대항력 有 | 우선변제권 | 확약서 실질 인수 0원* |
이 임차인은 단순 미상 점유자가 아닙니다. 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에 근거가 있고, 보증금·전입·확정일자가 모두 제시되어 있습니다. 따라서 대항력은 있음으로 보아야 합니다. 다만 배당요구도 2023.02.28로 되어 있어 우선변제권을 행사하는 구조이며, 배당부족액은 아래 배당표처럼 룰상 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 안다솜 보증금 | 198,000,000원 | 120,675,200원 | 부족분 77,324,800원 · 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 군산시수산업협동조합 | 156,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 이하수 | 33,885,190원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 146,400,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 19,289,993원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 6. 갑구 6번 경매개시결정 · 경서농업협동조합 | 198,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 7. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
*확약 반영 전 룰상 계산으로는 임차인 미배당 77,324,800원이 매수인 인수로 산정됩니다. 다만 notes상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약서 원본의 조건·범위·말소 절차 확인이 필수입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부평고등학교’ 서측 인근입니다. 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호입니다. 사용승인일은 2011.03.02입니다.
- 토지·도로. 장방형 토지로 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중이고, 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제·하자. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 을구 5번 주택임차권등기 전체에 적용되는지, 낙찰자에게 별도 조건을 요구하지 않는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차관계 확인. 데이터상 확인 임차인은 안다솜 1명입니다. 다만 감정요항표의 임대관계가 “미상”이므로, 현황조사·명세서 원본과 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 착시 방지. 확약 반영 시 실질취득은 최저가 123,200,000원 수준이지만, 확약이 없으면 보증금 198,000,000원 기준으로 인수형 구조가 됩니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 약 매각가의 2.0% 추정이고, 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당과 인수 계산은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
- 용도와 환금성. 이 물건은 아파트가 아니라 다세대입니다. 감정가 대비 70%라는 수치보다 다세대 환금성, 관리 상태, 점유 이전 가능성을 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”가 아니라 “확약이 작동하느냐”의 물건
이 사건은 권리분석의 결론이 한 줄로 끝나지 않습니다. 대항력 있는 임차권등기와 보증금 198,000,000원이 존재하므로, 원칙적으로는 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준으로 고정되는 인수형입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확인된 임차권등기의 실질 인수는 0원*으로 완화됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 권리상 무조건 위험도, 최저가라 무조건 저가도 아닙니다. 확약서 원본 확인이 되면 접근 가능, 확인 전에는 보수적으로 보류가 맞습니다.