인천지방법원 2025타경512485. 인천 미추홀구 주안동 대송파인빌 105동 5층 501호, 전용 59.91㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 보증금 153,000,000원의 임차권을 낙찰자가 실제로 떠안는지 여부입니다. 임차인 김재천의 전입일은 2022.08.04, 점유개시일은 2022.08.05이며 강제경매개시결정일 2025.09.18보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.06.20이고 배당요구를 해 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 최저가 75,950,000원에서 집행비용 1,767,100원을 제외하면 임차인 예상배당은 74,182,900원입니다. 보증금 미회수액은 78,817,100원이므로, 확약이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 룰상 취득부담은 154,767,100원으로 보증금 153,000,000원 부근에 고정됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 커져 총부담이 거의 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 982-7 대송파인빌 제105동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경원대로887번길 31 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.91㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 5층 |
| 단지 / 준공 | 대송파인빌(105,106동) · 18세대 · 2001.02.26 준공 |
| 소유자 | 허진무 (2022.08.05 매매, 2022.09.05 소유권이전 · 거래가 156,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 153,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서가 핵심
등기부에 있었던 한국주택은행·국민은행·중소기업은행의 근저당권은 각각 2006.08.07, 2016.06.22, 2021.04.01에 이미 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.09.18 강제경매개시결정이며, 이보다 앞서 대항요건을 갖춘 김재천의 주택임차권이 원칙상 매수인에게 인수되는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 김재천 5층 501호 59.91㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 153,000,000원 | 전입 2022.08.04 점유 2022.08.05 확정 2022.06.20 배당요구 2024.09.26 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 말소동의 확약서 제출 |
임차인의 보증금 153,000,000원은 현재 최저가 75,950,000원보다 큽니다. 따라서 확약을 배제한 일반적인 대항력 판정만 적용하면, 배당으로 받지 못한 보증금 잔액을 낙찰자가 인수합니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김재천 임차권에 관한 실질 인수위험은 0원*으로 조정됩니다.
③ 가격 비교 — 확약 반영 시 최저가가 비교 기준
같은 대송파인빌의 전용 59.91㎡ 실거래 표본은 4건입니다. 거래시기는 2021년 11월부터 2022년 8월까지이며, 평균은 138,250,000원, 최저 125,000,000원, 최고 156,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 59.91㎡ | 5 | 156,000,000원 |
| 2022.05 | 59.91㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2022.03 | 59.91㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.11 | 59.91㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 평균 | 59.91㎡ | 4건 | 138,250,000원 |
감정가 155,000,000원은 실거래 평균의 112.1%지만, 2회 유찰된 최저가는 75,950,000원으로 평균의 54.9%입니다. 확약이 유효하게 이행돼 인수액이 0원이면 실질취득도 75,950,000원이므로 실거래 표본보다 낮습니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 실질취득은 154,767,100원으로 올라가 실거래 평균의 111.9%가 됩니다.
④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 룰상 총부담 | 확약 반영 총부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 75,950,000원 | 78,817,100원 | 154,767,100원 | 75,950,000원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 53,165,000원 | 101,191,970원 | 154,356,970원 | 53,165,000원* |
| 4회 유찰 시 24.01% | 37,215,500원 | 116,854,379원 | 154,069,879원 | 37,215,500원* |
확약이 없다면 낙찰가가 75,950,000원에서 37,215,500원으로 내려가도 미배당 보증금이 78,817,100원에서 116,854,379원으로 증가합니다. 결국 낙찰가와 인수액의 합계는 계속 약 154,000,000원에 머뭅니다. 이 때문에 본건은 확약서 확인 전에는 최저가만 보고 저가 매물로 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,767,100원 |
| 1. 임차인 김재천 보증금 | 153,000,000원 | 74,182,900원 |
| 과거 한국주택은행 근저당 | 68,900,000원 | 0원 |
| 과거 국민은행 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 과거 중소기업은행 근저당 | 24,000,000원 | 0원 |
| 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 153,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 예상배당 후 보증금 부족분은 78,817,100원입니다. 과거 근저당권 3건은 각각 2006년·2016년·2021년에 등기상 말소됐으므로 현재 매수인 인수권리는 아닙니다. 확약을 반영하지 않은 원칙상 임차보증금 부족분은 매수인 인수 대상이나, 말소동의 확약서가 예정대로 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 인천가정법원 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역에 해당하며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공시지가. 1,437,000원/㎡이며 토지면적은 350.5㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성. 18세대의 소규모 다세대이고 제공된 동일면적 거래는 4건입니다. 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 확인된 낙찰 실적은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 순위 7번 김재천 임차권과 본건 501호를 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 말소 조건. 매각대금 납부 후 말소동의 시점, 요구 서류, 별도 조건과 절차를 확인해야 실질 인수 0원 판단을 확정할 수 있습니다.
- 인도 상태. 임차권등기 대상은 5층 501호 59.91㎡ 전부이므로 현장 점유와 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 확약이 확인되면 75,950,000원을 실질취득 기준으로, 확인되지 않으면 154,767,100원을 룰상 총부담 기준으로 비교해야 합니다.
- 실거래 시점. 비교 거래가 2021.11~2022.08에 집중돼 있으므로 거래가격 125,000,000~156,000,000원의 적용 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기와 확약서 원문을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서 한 장이 7,881만원을 바꾼다”
이 물건은 표면상 감정가 155,000,000원에서 2회 유찰돼 75,950,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 153,000,000원이므로, 일반 원칙만 적용하면 룰상 인수액 78,817,100원이 더해져 총부담은 154,767,100원이 됩니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 증가해 총액이 보증금 부근에 고정되기 때문에 최저가만으로는 할인 매물이라 할 수 없습니다.
반전은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 김재천 임차권에 대해 유효하게 이행된다면 실질 인수는 0원*이고, 실질취득은 75,950,000원으로 낮아집니다. 실거래 평균 138,250,000원의 54.9%라는 가격 지표도 그때 비로소 의미가 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 가격형. 본건의 권리와 가격을 가르는 기준은 최저가가 아니라 확약서의 대상·조건·이행 가능성입니다.
