🏷️ 최저 51,940,000원 🧾 실제 임차인 1명 🛡️ 확약 인수 0원* 📌 룰상 인수 65,394,920원
인천지방법원 2025타경512494. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 9층 941호, 감정서상 오피스텔(주거용)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건은 “2회 유찰되어 최저가가 5,194만원까지 내려왔다”는 표면보다, 을구 1번 주택임차권등기를 먼저 봐야 합니다. 임차권자 김종진의 임차보증금은 116,000,000원, 전입일은 2022.04.29, 확정일자는 2022.03.30이고, 경매개시결정은 2025.09.19입니다. 즉 원칙적으로는 대항력 있는 임차권이 먼저 서 있는 구조입니다.
정확한 결론은 두 겹입니다. 확약이 없다면 최저가 51,940,000원으로 낙찰되어도 임차인에게 배당되지 못하는 65,394,920원을 매수인이 인수할 수 있어, 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 116,000,000원 안팎으로 고정됩니다. 반대로 제공 데이터의 notes에는 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 되어 있으므로, 그 임차권에 대해서는 실질 인수 0원*으로 보되, 입찰 전 확약서 원본과 적용 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층 941호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔(주거용)로 이용중 · 9층 941호 20.75㎡ 전부 |
| 소유자 | 박승준 (2022.04.29 거래가액 116,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 을구 1번 임차권등기
제공 데이터상 말소기준은 2025.09.19 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.06.14 을구 1번 주택임차권등기입니다. 등기 내용에는 임차보증금 116,000,000원, 임대차계약일자 2022.03.29, 주민등록일자 2022.04.29, 점유개시일자 2022.04.29, 확정일자 2022.03.30이 기재되어 있습니다. 따라서 확약을 제외한 원칙 계산에서는 매각으로 소멸하지 않는 인수형 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 중복신고 아님
tenants 데이터 기준 실제 임차인은 김종진 1명입니다. is_subrogation과 is_guarantor가 모두 false이므로 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 합산할 사안은 아닙니다. 보증금 합산 대상은 116,000,000원 1건입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종진 | 9층 941호 20.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.04.29 확정 2022.03.30 | 116,000,000원 | 2024.06.14 | 대항력 우선변제 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 | 약 매각가의 2.6% 추정 |
| 1. 임차인 김종진 보증금 | 116,000,000원 | 50,605,080원 | 부족분 65,394,920원 매수인 인수 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
*위 표의 인수액 65,394,920원은 확약을 제외한 룰상 계산입니다. 제공 데이터의 notes상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 보되, 확약서 원본과 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 보증금 근처
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 낙찰가+룰상 인수 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 51,940,000원 | 65,394,920원 | 117,334,920원 | 확약 기준 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 36,358,000원 | 80,696,444원 | 117,054,444원 | 미배당 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 25,450,600원 | 91,407,511원 | 116,858,111원 | 총부담은 보증금 근처 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약을 제외하면 3회, 4회로 더 유찰되어도 매수인 총부담은 116,858,111원~117,334,920원 범위로 움직입니다. 즉 대항력 임차권 인수형에서는 최저가가 내려가는 것이 곧 싸지는 것이 아닙니다. 다만 이 사건은 notes상 말소동의 확약이 있어, 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 그 임차권 인수는 실질 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ‘염골근린공원’ 남측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 오피스텔(주거용), 지식산업센터, 공장, 창고, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 공업지역입니다.
- 교통. 본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 서측 근거리에 인천1호선 신연수역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 9층 941호이며, 사용승인일자는 2020.05.04입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 지하주차장, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역 등이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 false로 제공되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 1번 주택임차권등기에 적용되는지, 조건·범위·효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약을 제외하면 현재 회차 룰상 인수 65,394,920원이 붙어 실질 부담은 117,334,920원입니다.
- 실제 임차인 수 확인. 제공 데이터상 실제 임차인은 김종진 1명이고 보증기관 승계·대위 중복신고는 아니지만, 현황조사·명세서 원본과 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1에 민간임대주택등기가 있어 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 행정상 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 오피스텔·지식산업센터 물건은 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 임차권등기명령 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 확약이 이 사건의 전부다
이 물건은 최저가 51,940,000원만 보면 감정가 대비 49%까지 내려온 매력적인 오피스텔처럼 보입니다. 하지만 을구 1번 주택임차권등기 보증금 116,000,000원이 먼저 서 있기 때문에, 확약을 빼면 현재 회차 인수액 65,394,920원이 붙는 대항력 인수형입니다. 이 경우 시세 비교와 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질부담, 즉 보증금 안팎으로 해야 합니다.
다만 제공 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 그래서 이 사건의 실무 결론은 단순합니다. 확약이 유효하면 해당 임차권 인수는 실질 0원*이고 현재 최저가 51,940,000원을 기준으로 가격 검토가 가능합니다. 확약 확인이 안 되면 이 물건은 최저가 5,194만원짜리가 아니라 1.16억원 안팎의 인수형 물건입니다. 이 사건의 승부처는 가격표가 아니라 확약서 원본입니다.
