의정부지방법원 2025타경6243. 포천시 어룡동 굿모닝타운가 제3층 제301호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 권도형이며, 2021.10.25 설정된 수협은행 근저당권 216,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2023.02.17 서민금융진흥원 가압류 7,020,000원과 2025.12.24 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없어 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 이 사건은 권리분석과 가격분석을 분리해 봐야 합니다. 굿모닝타운202동203동은 15세대 규모이고, 대상 전용면적은 63.45㎡이나 동일 면적 실거래 매칭은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 218,000,000원이 시장 대비 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이고 낙찰률은 0.0%로 나타나므로, 신건 가격을 곧바로 가격 메리트로 해석하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6243 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 어룡동 304-12 굿모닝타운가 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 어룡길 22-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 · 제3층 제301호 |
| 소유자 | 권도형 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 185,956,328원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기 흐름은 2021년 소유권보존과 신탁, 신탁말소 및 권도형 명의 소유권이전, 같은 날 수협은행 근저당 설정으로 이어집니다. 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.10.25 수협은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
부동산 단지 정보는 굿모닝타운202동203동, 총 15세대, 사용승인일은 2021.06.18로 확인됩니다. 대상 면적은 63.45㎡이나 면적 매칭 결과가 일치하지 않아 비교 가능한 실거래 금액은 제시되지 않았습니다.
현재 회차에서 인수액은 0원이므로 실질취득금액은 최저가와 같은 218,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격은 174,400,000원, 2회 유찰 시 139,520,000원으로 내려가지만, 비교 실거래가 없기 때문에 이 가격들 역시 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 216,000,000원 | 214,148,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,020,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 223,020,000원, 예상 배당액은 214,148,000원이며 미배당은 8,872,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 신읍동 소재 포천시청 남서측 약 2km 지점이며, 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 일반 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적은 1,197.0㎡, 계획관리지역이며 공시지가는 288,800원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제4구역·배출시설설치제한지역· 성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 정보상 15세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 없어 매각가의 시장 적정성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 직접 확인. 대상 면적 63.45㎡에 맞는 실거래 매칭이 없어 218,000,000원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 0회 유찰이라 최저가가 감정가와 동일합니다. 가격자료가 없는 상태에서 감정가 자체를 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 174,400,000원, 2회 유찰 시 139,520,000원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태와 매각물건명세서를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 비행안전제4구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.25 수협은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인도 없어 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심인 가격은 별개입니다. 신건 최저가 218,000,000원에 대응하는 동일 면적 실거래 자료가 없고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 신건 가격의 시세 적정성은 확인되지 않았다”고 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
