인천지방법원 2025타경512520. 인천 남동구 구월동 메종드시월 3층 305호, 전용 67.0537㎡ 오피스텔입니다. 겉으로 보이는 숫자만 보면 감정가 264,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 129,360,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
임차인 고은지는 임대차계약일과 확정일자가 2021.12.22, 전입·점유개시가 2022.02.24이고 보증금은 250,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2023.07.24 남동구 압류이므로, 전입이 그보다 앞서며 자료에서도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다. 현 회차 129,360,000원 매각을 가정하면 집행비용 2,611,040원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 126,748,960원이 배당되고, 남은 123,251,040원은 매수인 인수로 제시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1451-4 메종드시월 3층305호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 인하로507번길 76 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 67.0537㎡ · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 강성인 (2022.02.24 매매 · 거래가액 250,000,000원 · 2022.03.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 우리은행 근저당 36,000,000원·48,000,000원·12,000,000원과 유경하 근저당 150,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.07.24 남동구 압류입니다. 문제는 고은지의 전입·점유개시가 2022.02.24로 이보다 앞선다는 점입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고은지 3층 305호 67.0537㎡ 전부 | 250,000,000원 | 2022.02.24 | 2021.12.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 1명입니다. 별도의 보증기관 승계·대위 임차항목으로 표시된 중복 신고는 없습니다. 고은지는 2024.03.13 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 제시돼 있습니다. 그러나 보증금 전액이 배당되지 않으면 대항력으로 인해 그 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 가격 판단 — 1.29억이 아니라 ‘약 2.5억 구조’
메종드시월 동일 면적 67.05㎡의 확인된 거래 표본은 2022.02, 3층, 250,000,000원 1건입니다. 표면 최저가 129,360,000원은 이 거래가의 51.7%로 보이지만, 여기서 최저가만 비교하면 판단이 틀어집니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 264,000,000원 | 기준 감정가 |
| 현재 최저매각가 | 129,360,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 현 회차 인수액 | 123,251,040원 | 임차보증금 미배당분 |
| 실질취득 판단 기준 | ≈250,000,000원 | 대항력 보증금 수준 |
| 비교 실거래 | 250,000,000원 | 2022.02 · 3층 · 67.05㎡ |
대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 유형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 커집니다. 실제로 현재 회차 인수액은 123,251,040원이고, 3회 유찰 시 161,477,936원, 4회 유찰 시 188,154,556원으로 증가합니다. 따라서 유찰만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,040원 |
| 1. 임차인 고은지 보증금 | 250,000,000원 | 126,748,960원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 기준 임차인 미배당액 123,251,040원이 매수인 인수로 제시됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 청구금액 250,000,000원 전액이 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 129,360,000원 | 123,251,040원 | 표면 최저가만으로 가격 판단 금지 |
| 3회 유찰 시 | 90,552,000원 | 161,477,936원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 4회 유찰 시 | 63,386,399원 | 188,154,556원 | 유찰 자체가 실질 할인으로 연결되지 않음 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용중이며, 전용 67.0537㎡입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천문화예술회관 남동측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선 예술회관역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상7층 건물의 3층 305호입니다.
- 설비. 급배수·위생·승강기·기계식 주차·화재탐지·도시가스 설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터, 서측 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역(구월)·과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인 등에 대한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 최저가 129,360,000원이 아니라 대항력 보증금 250,000,000원 수준의 실질부담을 기준으로 비교해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 현재 자료에는 임차권등기 말소동의만 확인됩니다. 대항력 포기까지 포함됐는지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 배당 후 미지급액 확인. 현 회차 예상 인수액은 123,251,040원이며 실제 배당 결과에 따라 확인이 필요합니다.
- 추가 유찰 오판 금지. 최저가가 내려가도 인수액이 늘어나는 구조이므로 3회·4회 유찰을 단순 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 거래 표본 한계. 동일 면적 확인 거래는 2022.02의 250,000,000원 1건이므로 개별 호실의 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 18세대, 경매 평균 유찰 12.9회라는 수치를 감안해 실제 매수층과 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·배당요구·확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “보증금 수준의 실질부담”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 264,000,000원 → 최저가 129,360,000원이라는 숫자입니다. 표면적으로는 크게 할인된 것처럼 보이지만, 고은지는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금이 250,000,000원입니다. 현 회차에서도 123,251,040원이 미배당 인수로 남으며, 추가 유찰 시에는 인수액이 더 커집니다.
비교 가능한 동일 면적 거래도 250,000,000원입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 시세 대비 뚜렷한 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있다는 점은 반드시 원문 확인이 필요한 변수지만, 현재 자료만으로는 대항력 포기까지 인정할 수 없습니다. 결론은 최저가는 낮지만, 인수까지 보면 싸지 않은 대항력 인수형 오피스텔입니다.
