의정부지방법원 2025타경6250. 양주시 백석읍 방성리 소재 다세대주택 제3동 3층 301호입니다. 감정가 256,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 87,808,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 황금희이며, 권리분석의 기준점은 2022.03.30. 설정된 수협은행 채권최고액 237,600,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 수협은행 임의경매개시결정, 양주시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸 처리됩니다.
현재 배당가정에서는 집행비용 1,980,544원을 제외한 85,827,456원이 수협은행 근저당에 배당되고, 근저당 기준 미배당액은 151,772,544원입니다. 그러나 해당 근저당은 말소기준권리로 매각 소멸하며, 배당 시나리오에 표시된 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 권리상 실질취득액은 87,808,000원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6250 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 방성리 121-1 제3동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방3·욕실2·주방·거실·현관 등 · 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 황금희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 87,808,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 212,886,204원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 사용승인일 | 2021.12.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 기재상 임대여부는 미상입니다. 현재 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있지만, 실제 점유·임대차 현황은 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조할 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 가격 비교 — 32.5%는 강한 숫자지만 ‘동일면적 시세’가 아니다
양주휴메인하우스의 확인 가능한 최근 거래는 2025.09, 3층, 전용 69.25㎡, 270,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건과 동일한 270,000,000원이고, 최신 거래 역시 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 69.25㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 87,808,000원으로, 최근 12개월 참고 거래금액 270,000,000원의 32.5% 수준입니다. 다만 비교 기준면적은 81.43㎡, 실제 확인 거래는 69.25㎡이고 면적 일치가 되지 않았습니다. 거래 건수도 1건뿐이므로 “시세보다 67.5% 싸다”처럼 단정하는 해석은 피해야 합니다.
③ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 87,808,000원 | 85,827,456원 | 151,772,544원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 61,465,599원 | 59,959,218원 | 177,640,782원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 43,025,919원 | 41,851,452원 | 195,748,548원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 수협은행의 청구액은 212,886,204원이고, 가정 배당액은 85,827,456원이라 전액 충족되지 않습니다. 4회·5회 유찰 시에도 배당 부족액은 더 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,980,544원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 237,600,000원 | 85,827,456원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 87,808,000원 가정에서 집행비용 1,980,544원과 수협은행 배당 85,827,456원으로 매각대금이 전부 배분됩니다. 근저당 미배당은 151,772,544원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3·욕실2·주방·거실·현관 등의 구조로 이용 중입니다.
- 입지. 방성1리마을회관 북측 인근으로, 주위에 중소규모 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 5층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2021.12.10입니다. 승강기·도시가스 개별보일러·급배수·위생·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 509,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 양주휴메인하우스는 22세대이고 확인 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 표시돼 있어 매도·재매각 가능성은 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가의 임대여부는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
- 실거래 면적 불일치. 최근 거래 270,000,000원은 69.25㎡이고 비교 기준은 81.43㎡입니다. 32.5% 수치를 동일면적 시세 할인율로 사용하지 마세요.
- 표본 수 확인. 최근 12개월 거래는 1건뿐이므로 평균 270,000,000원 역시 단일 거래값입니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰 상태이고 단지 경매 통계 평균 유찰도 3.0회입니다. 물건 상태·점유·시장 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 경매 진행상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 검증은 신중”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.03.30. 수협은행 근저당을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 87,808,000원입니다.
가격만 보면 감정가 256,000,000원의 34.3%까지 내려왔고 최근 참고 거래 270,000,000원의 32.5% 수준입니다. 그러나 이 거래는 69.25㎡ 1건뿐이며 비교 기준 81.43㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 여기에 3회 유찰, 22세대 규모, 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 그래서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격이 싸다는 결론은 동일면적 실거래와 점유 확인 뒤에 내려야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
