인천지방법원 2025타경512521. 인천 서구 검암동 디자인타운 비동 4층403호 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자는 박상욱이며 2022년 거래가액 165,000,000원으로 취득했습니다. 이 사건은 일반적인 근저당 경매와 달리 임차권등기와 보증기관 관련 구조가 핵심입니다.
등기상 선순위 을구 근저당권(강서농업협동조합, 채권최고액 120,000,000원)이 존재하고, 이후 임차권등기와 경매개시결정이 이어진 구조입니다. 따라서 단순히 경매개시결정을 말소기준권리로 보는 것이 아니라, 실제 등기 순위와 매각물건명세서의 인수조건을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512521 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 502-2 디자인타운 비동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 소유자 | 박상욱 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권 확약이 핵심
임차인 김민종. 보증금 165,000,000원, 전입 2022.03.04, 확정일자 2022.02.11의 임차권등기가 존재합니다. 등기상 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 확인됩니다.
② 시세 비교 — 최저가는 시세 대비 매력 구간
디자인타운B동C동 동일권역 최근 거래는 평균 155,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 36.23㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2024.05 | 35.01㎡ | 2 | 127,500,000원 |
| 2022.04 | 35.01㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 36.23㎡ | 5 | 189,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | — | 7건 | 155,500,000원 |
최저매각가 95,900,000원은 최근 실거래 평균 대비 약 61.7% 수준입니다. 다만 다세대는 개별 호수별 환금성과 임차권 구조 영향을 크게 받으므로 단순 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 임차인 김민종 보증금 | 165,000,000원 | 93,773,800원 |
| 강서농업협동조합 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 검암초등학교 동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 검암역(인천2호선·공항철도) 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 있습니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며 다세대 특성상 환금성 확인이 필요합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 지정 사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약의 적용 범위와 효력을 반드시 확인하세요.
- 임차권 구조 확인. 보증금 165,000,000원·대항력 있는 임차권이 존재하므로 확약 불인정 시 위험이 크게 달라집니다.
- 선순위 권리 확인. 을구 근저당권 등기 순위와 매각 후 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성. 최근 실거래 127,500,000원~190,000,000원 범위로 편차가 있어 개별 호수 경쟁력을 검토해야 합니다.
맺으며 — “확약은 기회, 확인은 필수”
이 물건의 핵심은 높은 임차보증금 자체가 아니라 확약의 효력입니다. 확약이 유효하면 대항력 있는 임차권의 실질 인수 부담은 0원으로 볼 수 있어 최저가 95,900,000원은 시세 대비 매력적인 구간입니다. 그러나 확약은 자동으로 모든 위험을 제거하는 것이 아니며, 선순위 권리와 매각조건을 정확히 확인해야 합니다. 가격은 매력적이지만, 서류 확인이 낙찰의 전제인 물건입니다.
