의정부지방법원 2025타경6298. 의정부시 금오동 케이.에스.씨아파트 1동 509호, 전용 68.26㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·주방·거실·욕실겸화장실·발코니·현관 구조로 이용 중이며, 지상 5층 건물의 5층입니다. 사용승인일은 1986.10.15, 단지는 100세대입니다.
이 물건의 핵심은 감정가 178,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 124,600,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 말소기준은 2024.12.13 설정된 주식회사스톤파크자산관리대부의 근저당권 150,000,000원인데, 김동락의 임대차는 계약일 2023.07.03, 주민등록일 2019.10.07, 점유개시일 2023.07.03, 확정일자 2023.07.05로 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기가 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 말소되지 않고 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6298 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 286-4 케이.에스.씨아파트 1동 5층509호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 거북로4번길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 68.26㎡ · 방3·주방·거실·욕실겸화장실·발코니·현관 · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 오선자 (2023.05.19 매매, 거래가액 218,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김동락 / 50,460,273원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 인수가 핵심
말소기준권리는 2024.12.13의 주식회사스톤파크자산관리대부 근저당권 150,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 을구 14번 주택임차권등기는 등기 순위만 보면 말소기준 이후지만, 김동락의 임대차 자체는 주민등록일 2019.10.07, 점유개시일 2023.07.03, 확정일자 2023.07.05입니다. 특히 매각물건명세서가 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시했으므로, 이 사건에서는 단순히 “후순위 임차권등기라 소멸”로 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동락 주거 · 임차권등기 | 1동 509호 전유부분 전부 | 50,000,000원 | 선행 가능 주민등록 2019.10.07 · 점유개시 2023.07.03 | 확정일자 있음 2023.07.05 · 배당요구 2025.10.20 | 미배당 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
같은 단지 케이에스씨, 전용 68.26㎡의 최근 거래입니다. 전체 9건 평균은 193,555,555원이지만 오래된 2023년 2.13억~2.18억원대 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 170,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 162,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -17.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 68.26㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2025.12 | 68.26㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2025.05 | 68.26㎡ | 1 | 178,000,000원 |
| 2024.12 | 68.26㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2024.10 | 68.26㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2023.09 | 68.26㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2023.05 | 68.26㎡ | 5 | 218,000,000원 |
| 2023.03 | 68.26㎡ | 2 | 213,000,000원 |
| 2023.03 | 68.26㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 170,000,000원 |
최저가만 보면 최근 12개월 평균의 73.3%입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자를 그대로 가격 메리트로 쓰면 안 됩니다. 현재 회차에서 보증금 50,000,000원을 전액 인수한다고 보면 실질취득은 174,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 170,000,000원보다 4,600,000원 높고, 최신 거래 162,000,000원보다 12,600,000원 높습니다. 게다가 최근 가격 추세가 -17.2%이므로 현재 회차 실질취득을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사스톤파크자산관리대부 | 150,000,000원 | 122,055,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 김동락 | 50,460,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당자료상 채권 총액은 200,460,273원, 채권자 예상배당은 122,055,600원, 미배당은 78,404,673원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 별도로 매각물건명세서상 김동락의 임차보증금 50,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수액을 같이 본다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 124,600,000원 | 122,055,600원 | 78,404,673원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 87,220,000원 | 85,250,040원 | 115,210,233원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,053,999원 | 59,555,027원 | 140,905,246원 |
유찰로 매각가가 내려가면 표면 입찰가는 낮아지지만, 김동락 보증금이 배당에서 변제되지 않는 한 그 잔액은 매수인 부담으로 남습니다. 따라서 매 회차마다 입찰가 + 실제 인수 잔액을 합친 실질취득 기준으로 최근 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금오중학교 북동측 인근. 주위는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층, 사용승인일 1986.10.15. 기본 위생·급배수 및 개별난방설비가 있습니다.
- 단지 규모. 케이에스씨는 100세대이며, 최근 동일 면적 거래는 2026.03의 162,000,000원까지 내려왔습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,532,000원/㎡, 토지이용상황은 아파트입니다. 감정자료상 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 다릅니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수액 재확인. 김동락 보증금 50,000,000원의 실제 배당액과 낙찰자 인수 잔액을 배당요구종기·매각물건명세서 원본으로 다시 계산해야 합니다.
- 임대차 실재 확인. 김동락은 임차권자이자 경매신청 채권자입니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·점유경위와 채권 관계를 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 실질취득. 현재 최저가 124,600,000원이 아니라 인수 보증금까지 합산한 총비용을 최근 12개월 평균 170,000,000원 및 최신 거래 162,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간은 이전보다 -17.2%이므로 과거 전체 평균 193,555,555원만 보고 할인폭을 크게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시에도 같은 계산. 2회·3회 유찰 시에도 입찰가만 낮아지는지, 임차보증금 미배당분이 얼마나 남는지를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “5천만원 인수”가 먼저다
이 사건은 감정가 178,000,000원에서 한 차례 유찰돼 124,600,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 김동락의 임차보증금 50,000,000원은 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있고, 현재 배당가정에서는 임차보증금에 배당될 여력이 없습니다. 그래서 실질취득은 약 174,600,000원으로 올라갑니다.
최근 12개월 평균은 170,000,000원, 최신 거래는 162,000,000원이며 최근 추세는 -17.2%입니다. 즉 권리위험을 반영한 현재 회차 총비용은 최근 시세보다 낮지 않습니다. 여기에 김동락이 임차권자이면서 경매신청 채권자라는 관계까지 원본 확인이 필요합니다. 이 물건은 “최저가 70%”가 아니라 “실질취득과 임차관계 검증”으로 판단해야 하는 사건입니다.
