부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512527 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 74.79㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

134,936,850원 1억 3,493만 감정가 219,000,000원

감정가의 61% 2026-06-29 낙찰

최저매각가 107,310,000원 최저가 대비 +25%

낙찰일

06-29 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,073만원

최저가의 10% · 10,731,000원

실거래 대비

▼ 23.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.77억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권등기 보증금 2.39억이 있어 현재 낙찰가가 낮아도 실질취득은 약 2.39억 수준으로 봐야 하는 인수형 물건입니다.

가격 최저가 107,310,000원이나 미배당 보증금 인수 133,992,340원 발생 시 실질취득 약 241,302,340원
권리 고민성 임차권등기 대항력·우선변제권 존재, 확약서 제출 여부 확인 필요
리스크 임차보증금 2.39억이 낙찰가보다 커 매수인 인수 위험이 핵심

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 고민성의 보증금 239,000,000원이 존재합니다. 낙찰가 107,310,000원을 써도 미배당 보증금 약 133,992,340원을 인수하면 실질취득가는 약 241,302,340원으로 시세 평균을 넘어섭니다.

감정가

219,000,000원

오피스텔 평가액

최저가

107,310,000원

감정가 49% · 2회 유찰

실질취득

241,302,340원

낙찰가+인수 예상

인수 위험

133,992,340원

임차보증금 미배당분

인천지방법원 2025타경512527. 미추홀구 숭의동 다우림 201동 505호 오피스텔입니다. 외형상으로는 감정가 2.19억에서 최저가 1.073억까지 떨어진 매력적인 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 말소되는 권리가 아니라 말소되지 않고 매수인이 부담할 수 있는 임차권입니다.

임차인 고민성은 2022년 1월 24일 전입·확정일자를 갖추고 임차권등기까지 완료했습니다. 보증금은 239,000,000원. 배당에서는 일부만 회수되고 부족분은 매수인 인수 가능성이 있어, 최저가만 보고 입찰하면 안 되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512527
소재지	인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 5층505호
물건종류 / 전용	집합건물(오피스텔) · 74.79㎡
소유자	강성인 (2022.06.20. 거래가액 239,000,000원)
감정가 / 최저가	219,000,000원 / 107,310,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.06.29

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권등기

임차인	점유	보증금	권리
고민성	505호 전부 · 주거(임차권등기)	239,000,000원	대항력 有 우선변제권 행사 가능

⛔ 인수 구조 임차보증금 239,000,000원은 낙찰가보다 큽니다. 현재 최저가 낙찰 기준 배당금 105,007,660원을 제외하면 133,992,340원이 매수인 부담 가능 금액입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득가는 보증금 수준에 수렴합니다.

⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약이 임차권 인수에 실제 적용되는지 원본 확인이 필요하며, 적용된다면 해당 임차권 인수는 실질 0원 처리될 수 있습니다. 다만 확약 범위 밖 권리·절차 위험은 별도 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

다우림201동 동일권역 오피스텔 최근 거래 12건 평균은 226,415,000원입니다. 현재 최저가는 1.073억이지만 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득가는 약 2.413억입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.02	73.56㎡	6층	181,980,000원
2024.10	73.56㎡	3층	190,000,000원
2024.01	76.57㎡	18층	235,000,000원
2022.06	74.79㎡	5층	239,000,000원
평균	-	12건	226,415,000원

배당 분배 (최저가 107,310,000원)

실질취득 vs 실거래 평균

최저가는 낮지만 인수 보증금 반영 시 실질취득은 평균 시세를 초과합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 고민성 임차권등기의 대항력·우선변제권 및 확약서 효력을 반드시 원본 확인해야 합니다.
최저가 착시 금지. 1.073억 낙찰가만 보면 안 되며 인수 가능 보증금을 포함해 판단해야 합니다.
유찰 의미. 2회 유찰로 가격은 내려왔지만 인수구조 때문에 실질 할인 효과는 제한됩니다.
관리·점유 확인. 현관문 단수통보안내 등 현황 확인이 필요합니다.

맺으며 — “반값 최저가가 아니다”

이 사건은 권리분석의 핵심이 명확합니다. 최저가는 1.073억이지만, 대항력 있는 임차보증금 2.39억이 존재합니다. 확약 적용 여부에 따라 결과는 달라질 수 있으나, 확약이 완전히 해소되지 않는다면 매수인은 보증금 인수 위험을 부담합니다. 경매가는 싸지만 실질취득가는 싸지 않은 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 반값인데, 진짜 취득가는 2.4억 — 인천 다우림 505호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 승부처

② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권등기

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가가 아니다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (7장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-20	유찰	2억 1,900만원
2	2026-05-22	유찰	1억 5,330만원
3	2026-06-29	대기	1억 731만원