한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 고민성의 보증금 239,000,000원이 존재합니다. 낙찰가 107,310,000원을 써도 미배당 보증금 약 133,992,340원을 인수하면 실질취득가는 약 241,302,340원으로 시세 평균을 넘어섭니다.
감정가
219,000,000원
오피스텔 평가액
최저가
107,310,000원
감정가 49% · 2회 유찰
실질취득
241,302,340원
낙찰가+인수 예상
인수 위험
133,992,340원
임차보증금 미배당분
인천지방법원 2025타경512527. 미추홀구 숭의동 다우림 201동 505호 오피스텔입니다. 외형상으로는 감정가 2.19억에서 최저가 1.073억까지 떨어진 매력적인 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 말소되는 권리가 아니라 말소되지 않고 매수인이 부담할 수 있는 임차권입니다.
임차인 고민성은 2022년 1월 24일 전입·확정일자를 갖추고 임차권등기까지 완료했습니다. 보증금은 239,000,000원. 배당에서는 일부만 회수되고 부족분은 매수인 인수 가능성이 있어, 최저가만 보고 입찰하면 안 되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512527 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 182-4 다우림 201동 5층505호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 74.79㎡ |
| 소유자 | 강성인 (2022.06.20. 거래가액 239,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권등기
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|
| 고민성 | 505호 전부 · 주거(임차권등기) | 239,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 행사 가능 |
⛔ 인수 구조 임차보증금 239,000,000원은 낙찰가보다 큽니다. 현재 최저가 낙찰 기준 배당금 105,007,660원을 제외하면 133,992,340원이 매수인 부담 가능 금액입니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득가는 보증금 수준에 수렴합니다.
⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약이 임차권 인수에 실제 적용되는지 원본 확인이 필요하며, 적용된다면 해당 임차권 인수는 실질 0원 처리될 수 있습니다. 다만 확약 범위 밖 권리·절차 위험은 별도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
다우림201동 동일권역 오피스텔 최근 거래 12건 평균은 226,415,000원입니다. 현재 최저가는 1.073억이지만 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득가는 약 2.413억입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 73.56㎡ | 6층 | 181,980,000원 |
| 2024.10 | 73.56㎡ | 3층 | 190,000,000원 |
| 2024.01 | 76.57㎡ | 18층 | 235,000,000원 |
| 2022.06 | 74.79㎡ | 5층 | 239,000,000원 |
| 평균 | - | 12건 | 226,415,000원 |
배당 분배 (최저가 107,310,000원)
실질취득 vs 실거래 평균
최저가는 낮지만 인수 보증금 반영 시 실질취득은 평균 시세를 초과합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 고민성 임차권등기의 대항력·우선변제권 및 확약서 효력을 반드시 원본 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 1.073억 낙찰가만 보면 안 되며 인수 가능 보증금을 포함해 판단해야 합니다.
- 유찰 의미. 2회 유찰로 가격은 내려왔지만 인수구조 때문에 실질 할인 효과는 제한됩니다.
- 관리·점유 확인. 현관문 단수통보안내 등 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값 최저가가 아니다”
이 사건은 권리분석의 핵심이 명확합니다. 최저가는 1.073억이지만, 대항력 있는 임차보증금 2.39억이 존재합니다. 확약 적용 여부에 따라 결과는 달라질 수 있으나, 확약이 완전히 해소되지 않는다면 매수인은 보증금 인수 위험을 부담합니다. 경매가는 싸지만 실질취득가는 싸지 않은 물건입니다.
