인천지방법원 2025타경512528. 미추홀구 주안동 그레이스타워 5층 502호, 전용 67.87㎡ 오피스텔입니다. 숫자만 보면 감정가 241,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 118,090,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 유찰률이 아닙니다. 임차인 유혜리는 2022.12.09 전입·점유했고, 말소기준인 2023.03.07 압류보다 앞섭니다. 확정일자는 2022.11.23, 보증금은 315,000,000원이며 배당요구도 되어 있어 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 구조입니다.
현재 최저가 118,090,000원에서 집행비용 2,453,260원을 먼저 제외하면 임차인에게 115,636,740원이 배당되고, 남는 보증금 199,363,260원은 배당표상 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 커지는 구조입니다. 3회 유찰 시 최저가 82,663,000원·인수 234,224,934원, 4회 유찰 시 최저가 57,864,100원·인수 258,577,454원으로 바뀌지만, 본질적으로 보증금 315,000,000원 수준의 부담이 가격을 붙잡습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 86-27 그레이스타워 5층502호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 67.87㎡ · 철근콘크리트구조 20층건 내 5층 502호 |
| 소유자 | 남주은 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 118,090,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 사용승인 | 2019.01.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 중구농업협동조합 근저당 136,800,000원과 배기복 근저당 3,000,000,000원은 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.03.07 갑구 5번 미추홀구(인천광역시 압류입니다. 이후 국 압류, 서울보증보험주식회사 가압류 1,139,089,514원, 주택도시보증공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유혜리 | 5층 502호 67.87㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 315,000,000원 | 2022.12.09 | 2022.11.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
유혜리는 보증기관 승계·대위 신고가 아니라 데이터상 실제 임차인 1명입니다. 2024.01.22 주택임차권등기가 이루어졌고 임차보증금은 315,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 91.6%가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
그레이스타워 전용면적 유사 거래 3건의 최근 12개월 평균은 128,860,000원이고, 최신 거래는 2024.11의 149,800,000원입니다. 거래 표본의 최저는 111,010,000원, 최고는 149,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 65.4㎡ | 7 | 149,800,000원 |
| 2024.08 | 69.64㎡ | 6 | 111,010,000원 |
| 2024.07 | 69.75㎡ | 7 | 125,770,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 128,860,000원 |
표면 최저가 118,090,000원은 최근 12개월 평균의 91.6%입니다. 하지만 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단하면 오류입니다. 현재 배당표대로라면 낙찰자가 최저가와 함께 199,363,260원의 미배당 임차보증금을 떠안는 구조이므로, 실질취득은 317,453,260원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균 128,860,000원과 최신 거래 149,800,000원보다 모두 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,453,260원 |
| 1. 임차인 유혜리 보증금 | 315,000,000원 | 115,636,740원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 1,139,089,514원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당표상 임차인 유혜리의 미배당 보증금은 199,363,260원이며 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영으로 기재되어 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 118,090,000원 | 199,363,260원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 82,663,000원 | 234,224,934원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 57,864,100원 | 258,577,454원 |
회차가 내려갈수록 법원에 내는 매각대금은 줄지만, 임차인에게 배당되지 못하는 보증금이 늘어납니다. 따라서 이 사건에서는 “유찰될수록 싸진다”는 일반적인 해석이 그대로 적용되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 그레이스타워는 2019.01.25 사용승인된 건물입니다.
- 입지. 시민공원역 북동측 인근으로 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 시민공원역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 5층 502호이며 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 3필 일단의 토지로 서측 약 15m, 남측 약 8m 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정입니다.
- 규모. 그레이스타워는 88세대이며 최근 실거래 표본은 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 118,090,000원만 보고 최근 12개월 평균 128,860,000원보다 싸다고 판단하지 마세요. 현재 배당표상 인수 199,363,260원이 핵심입니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 실제 효력 범위와 대항력 포기 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 유혜리 임차권등기 보증금 315,000,000원, 전입 2022.12.09, 확정 2022.11.23의 선후관계를 그대로 대조하세요.
- 배당액 재확인. 현재 예상배당은 임차인 115,636,740원, 미배당 199,363,260원입니다. 실제 배당에서 선순위 조세 등이 반영되면 결과가 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰도 별도 계산. 3회·4회 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액이 각각 234,224,934원·258,577,454원으로 증가합니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가서에는 이해관계인 부재·폐문으로 자세한 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”이 이 물건의 가격은 아니다
이 사건은 감정가 241,000,000원에서 최저가 118,090,000원까지 내려왔다는 표면만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 실제 임차인 유혜리의 보증금은 315,000,000원이고 전입일은 말소기준보다 빠릅니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 115,636,740원, 배당표상 매수인 인수액은 199,363,260원입니다.
결국 가격 판단의 기준은 118,090,000원짜리 오피스텔이 아니라, 대항력 임차보증금이 결합된 실질취득 구조입니다. 최근 12개월 실거래 평균 128,860,000원, 최신 거래 149,800,000원과 비교하면 현재 배당표 기준 실질취득은 시세보다 높습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 변수지만, 제공 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 최저가는 낮아졌지만, 인수 문제를 해소하지 못하면 가격 메리트는 생기지 않습니다.
