8,071,000원
의정부지방법원 2025타경70213. 경기도 의정부시 가능동 스타파크빌 103동 6층 604호로, 감정 이용상태는 공부상 연립주택입니다. 이 사건에서 눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 감정가 200,000,000원에서 9회 유찰된 최저매각가 8,071,000원입니다. 그러나 이 숫자를 매수인의 실제 취득비용으로 보면 안 됩니다. 임차인 최필순은 2019년 12월 9일 주민등록을 마쳤고 말소기준권리인 2023년 4월 27일 인천수산업협동조합 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
최필순의 임차보증금은 174,300,000원입니다. 현재 매각가 8,071,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 545,278원을 제외하고 임차인에게 7,525,722원이 배당되며, 부족한 166,774,278원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커지는 구조이고, 현재 회차 실질취득은 약 174,845,278원으로 사실상 보증금 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70213 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로 1049, 103동 6층 604호 (가능동,스타파크빌) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 연립주택 |
| 면적 | 54.21㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건 내 제6층 제604호 |
| 소유자 | 이광재(5472분의 2726) · 임순옥(5472분의 2746) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 8,071,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 184,048,860원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
말소기준권리는 2023.04.27. 인천수산업협동조합 가압류 1,000,000,000원입니다. 이후 광희신용협동조합 가압류, 죽변수산업협동조합 가압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 의정부시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 임차인 최필순은 말소기준보다 훨씬 앞선 2019.12.06. 점유개시, 2019.12.09. 주민등록을 갖추고 있습니다. 1차 임대차계약은 2019.10.23., 166,000,000원에 대한 확정일자는 2019.11.13.이며, 2021.11.22. 보증금을 증액해 174,300,000원이 되었고 2021.11.29. 증액분에 대한 확정일자를 받았습니다. 2023.12.15.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
임차인 분석
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 최필순 본인의 임차권으로 조사돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최필순 | 제604호 전부 · 주거(임차권등기) | 2019-12-09 | 2021-11-29 | 174,300,000원 | 2023-12-15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 807만원이 아니라 약 1.75억으로 봐야 한다
스타파크빌SP주택의 비교 대상 면적은 54.21㎡이며, 최근 12개월 실거래는 8건 평균 140,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.07. 140,000,000원입니다. 전체 12건 평균 140,333,333원보다 최근 12개월 평균을 우선하면 현재 시세 기준점은 140,000,000원으로 보는 것이 데이터에 더 부합합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 54.33㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.17㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.33㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 54.21㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 54.33㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 54.21㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 54.17㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 54.21㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 51.33㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2025.02 | 55.24㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2024.10 | 55.24㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 2024.07 | 55.65㎡ | 4 | 134,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.21㎡ | 8건 | 140,000,000원 |
최저가 8,071,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 5.8%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 매수인이 승계할 임차보증금 잔액을 제외한 숫자입니다. 실제로는 현재 회차 낙찰가 8,071,000원에 인수액 166,774,278원을 더한 약 174,845,278원이 경제적 취득부담입니다. 최근 12개월 평균 140,000,000원보다 약 34,845,278원 높고, 비율로는 약 124.9%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 545,278원 |
| 1. 임차인 최필순 보증금 | 174,300,000원 | 7,525,722원 |
| 2. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광희신용협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 죽변수산업협동조합 | 1,267,028,488원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 184,048,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 최필순의 보증금 중 7,525,722원만 배당되고 166,774,278원이 미배당됩니다. 매각물건명세서상 이 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 다세대이며 감정평가상 공부상 연립주택으로 이용 중입니다. 스타파크빌SP주택은 130세대, 사용승인일은 2018-06-08입니다.
- 입지. 경민대학교 남서측에 위치하며 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 북동측 노폭 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 대로1류 접합, 소로2류 접합, 경민대학 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 가격 추세. 최근 12개월 8건 평균은 140,000,000원, 최신 거래도 140,000,000원이며 최근 구간은 과거보다 -0.7%입니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.4회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 본건도 현재 9회 유찰 상태입니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 확인이 불가능해 외부관찰·도면 등을 기준으로 이용상태와 내부구조가 작성됐으며 실제 상태가 다를 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 8,071,000원이 아니라 현재 회차 인수액 166,774,278원을 합친 실질취득 약 174,845,278원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 최필순의 전입 2019-12-09, 보증금 174,300,000원, 배당요구 2023-12-15 및 미배당 잔액 인수 조건을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 유찰 회차 착시 금지. 10회·11회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수액이 증가합니다. 단순 최저가 하락만으로 경제적 취득가가 크게 떨어지지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 140,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 140,000,000원을 우선해 가격을 검토해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유·인도 상태와 명도 필요 여부를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.11.14. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각조건과 관련 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 실제 이용상태·내부구조·설비를 현장 확인해야 합니다.
맺으며 — “9회 유찰 ≠ 807만원짜리 집”
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 200,000,000원이 9회 유찰돼 최저가가 8,071,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 최필순의 임차보증금 174,300,000원이 배당으로 전액 회수되지 않고, 현재 회차 기준 166,774,278원이 매수인에게 승계됩니다.
따라서 현재 회차 실질취득은 약 174,845,278원입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 140,000,000원이고 가격 추세도 -0.7%입니다. 실질취득은 최근 시세의 약 124.9%로, 가격 메리트가 아니라 오히려 시세 초과 부담입니다. 10회·11회로 추가 유찰돼도 낙찰가 감소만큼 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 실질가격은 낮지 않은 대항력 임차인 인수형 사건입니다.
