인천지방법원 2025타경512546. 부평구 십정동 ‘동암비버리씨티’ 10층 1006호, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 박재오 씨가 2021.11.08. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 83,000,000원으로 표시됩니다. 이 사건의 말소기준은 데이터상 2023.02.02. 국(처분청 강서세무서) 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.11.08. 전입·점유·확정일자를 가진 임차인 이민욱 씨의 주택임차권입니다.
이민욱 씨의 보증금은 80,000,000원이고, 배당요구도 되어 있습니다. 최저가 35,280,000원 회차에서 집행비용 1,035,040원을 먼저 빼면 임차인에게 배당되는 금액은 34,244,960원뿐입니다. 그래서 확약을 적용하지 않는 룰상 계산에서는 45,755,040원이 매수인 인수로 남습니다. 즉 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총액은 보증금 80,000,000원대에 붙는 구조입니다. 이 사건을 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512546 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 406-3 동암비버리씨티 10층1006호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 10층 1006호 |
| 소유자 | 박재오 (2021.11.08. 소유권이전, 거래가액 83,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (3회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 빠르다
핵심은 시간순서입니다. 임차인 이민욱 씨의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2021.11.08.이고, 데이터상 말소기준인 국 압류는 2023.02.02.입니다. 그래서 이 임차인은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금 80,000,000원이 배당으로 전액 해결되지 않으면 부족분은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 생깁니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이민욱 | 10층 1006호 12.0023㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.11.08 점유 2021.11.08 확정 2021.11.08 배당요구 2023.12.07 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 실제 임차인 1명. is_subrogation/is_guarantor 값은 false이므로 보증기관 승계 중복신고로 보증금을 합산하지 않습니다. |
이 사건에는 임차인이 있습니다. 그리고 이 임차인은 보증금·전입·확정일자가 모두 확인되는 대항력 임차인입니다. 따라서 “임차권등기가 매각으로 소멸한다”는 문구만 보고 끝내면 안 됩니다. 소멸 여부와 보증금 인수 여부는 별개이고, 이 사건에서는 그 인수 여부를 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 좌우합니다.
③ 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 보증금에 붙는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 49%) | 35,280,000원 | 45,755,040원 | 81,035,040원 | 해당 임차권 인수 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 39%) | 28,224,000원 | 52,684,032원 | 80,908,032원 | 해당 임차권 인수 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 31%) | 22,579,200원 | 58,227,226원 | 80,806,426원 | 해당 임차권 인수 실질 0원* |
위 표가 이 사건의 핵심입니다. 확약을 적용하지 않으면 최저가가 35,280,000원에서 28,224,000원, 22,579,200원으로 내려가도 인수액이 45,755,040원, 52,684,032원, 58,227,226원으로 늘어 실질취득은 계속 80,000,000원대에 머뭅니다. 최저가 하락이 곧 싸진다는 뜻이 아닙니다. 반대로 확약 원본이 유효하게 확인되면, 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,035,040원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 이민욱 보증금 (우선변제) | 80,000,000원 | 34,244,960원 | 부족분 45,755,040원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 51,600,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표상 임차인 미배당 45,755,040원이 룰상 매수인 인수로 산정됩니다. 단, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 적용되는 경우 해당 임차권등기의 실질 인수는 0원*입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 십정동 소재 ‘동암역’ 서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량출입이 가능하여 교통사정은 무난한 것으로 표시됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 이용 중입니다. 헤더의 용도도 단순 아파트가 아니라 이 이용상태를 함께 반영해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 11층 건물 내 제10층 제1006호이며, 상·하수도시설, 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 표시됩니다. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 매각물건명세서상 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서”가 이 사건 결론의 핵심입니다. 을구 3번 주택임차권등기 말소에 정확히 대응하는지 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약 전 룰상 실질취득은 81,035,040원입니다. 최저가 35,280,000원만 보고 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 전입세대·점유 확인. 확약은 이민욱 씨의 주택임차권등기에만 적용됩니다. 확약 밖 점유자나 다른 전입세대가 있으면 별도 인수위험입니다.
- 임차권등기 말소 절차. 대항력·우선변제권을 가진 임차인의 권리이므로, 낙찰 전 명세서·등기부·현황조사 원본을 서로 대조해야 합니다.
- 환금성. 감정평가상 원룸형아파트입니다. 일반 아파트와 같은 수요층으로 가정하지 말고, 도시형생활주택 특성에 맞춰 보유·임대·매도 계획을 세워야 합니다.
맺으며 — “확약이 있으면 다른 물건, 없으면 인수형”
이 사건은 겉으로는 3회 유찰되어 최저가가 35,280,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 중심은 최저가가 아닙니다. 임차인 이민욱 씨는 말소기준보다 빠른 2021.11.08. 전입·점유·확정일자를 갖고 있고, 보증금은 80,000,000원입니다. 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 늘어 실질취득은 80,000,000원대에 붙습니다.
다만 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시됩니다. 이 확약이 원본으로 확인되면 해당 주택임차권등기의 인수는 실질 0원*입니다. 따라서 결론은 하나입니다. 이 물건은 가격을 먼저 볼 물건이 아니라, 확약서의 존재·범위·말소 가능성을 먼저 확인할 물건입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 최저가 35,280,000원의 의미가 생깁니다.