인천지방법원 2025타경512562. 인천 미추홀구 주안동 ‘밀레니움’ 5층 501호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김대성이고 2021년 7월 19일 매매를 원인으로 2021년 8월 23일 소유권을 취득했으며, 등기 거래가액은 213,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “2회 유찰돼 감정가의 49%” 라는 숫자가 아니라, 선순위 대항력 임차권과 말소동의 확약이 동시에 존재한다는 점입니다.

임차인 심준규는 2021년 8월 23일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 6월 30일입니다. 경매의 말소기준권리로 제시된 2022년 12월 8일 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 213,000,000원으로 최저매각가보다 크기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 그러나 이 건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 인수액은 실질 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원

현재 분석상 말소기준은 2022.12.08 갑구 14번 압류입니다. 그보다 앞선 2021.08.23에 임차인 심준규가 전입·점유를 시작했기 때문에 대항력은 인정되는 구조입니다. 이후 2023.12.20 주택임차권등기가 마쳐졌고, 보증금은 213,000,000원입니다. 이 임차권등기는 매각물건명세서상 인수권리로 표시되지만, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 시 최근 거래의 60.1%, 그러나 하락 추세

가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 224,777,777원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 4월 168,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 168,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득 100,940,000원은 이 최근 시세의 60.1%입니다.

다만 거래 흐름은 낙관적으로만 볼 수 없습니다. 최근 12개월 평균은 168,000,000원이고, 과거 구간 대비 최근 추세는 -27.5%입니다. 전체 9건 평균인 224,777,777원은 2021~2022년의 250,000,000~275,000,000원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 쓰기에는 부풀림이 있습니다. 즉 100,940,000원이 최근 거래보다 낮다는 점은 분명한 가격 여유지만, 그 할인율만큼 안전마진이 전부 보장된다고 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)

배당 계산 자체로는 임차인 보증금 미배당액 114,273,160원이 발생합니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 확약이 적용되지 않는 별도 임차인이 확인된 경우에는 그 위험이 별도로 남지만, 현재 확인되는 실제 임차인은 심준규 1명입니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 낙찰가 하락 효과가 사라진다

이 표는 확약을 제외한 권리 구조 자체를 보여줍니다. 낙찰가가 100,940,000원에서 70,658,000원, 49,460,600원으로 낮아져도 미배당 인수액이 각각 114,273,160원, 144,013,844원, 164,829,691원으로 커집니다. 즉 대항력 임차보증금 213,000,000원이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형에서는 “더 유찰되면 더 싸진다”는 논리가 성립하지 않습니다. 이번 사건에서만 그 구조를 끊어주는 장치가 말소동의 확약입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물이며 본건은 5층 501호입니다.
• 입지. 인천석암초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트 등 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 공시지가. 1,302,000원/㎡이며, 토지는 평지의 사다리형으로 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 밀레니움은 총 9호 규모이고, 확인된 거래는 9건입니다. 최신 거래 168,000,000원과 최근 가격 추세 -27.5%를 감안하면 과거 250,000,000~275,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 대조. 이 건의 경제성은 사실상 이 문서에 달려 있습니다. 제출 사실뿐 아니라 적용 대상이 심준규 임차권 전체인지, 말소 조건과 절차가 무엇인지 원문으로 대조해야 합니다.
• 확약 적용 전·후를 분리 계산. 확약 적용 시 실질취득은 최저가 100,940,000원 수준이지만, 적용되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액이 114,273,160원입니다.
• 최근 시세 168,000,000원을 기준점으로. 전체 평균 224,777,777원은 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 입찰 상한을 판단해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -27.5%이므로 단순히 “최근 시세의 60.1%”만 보고 가격 안전성을 과대평가하면 안 됩니다.
• 소규모 오피스텔 환금성. 총 9호 규모이므로 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 표본이 좁을 수 있습니다. 실제 임대수요·공실·관리비를 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있는 주거용 오피스텔인 만큼 현 점유 상태와 인도 가능 시점을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “싼 가격”보다 먼저 확인할 것은 확약의 효력

표면만 보면 감정가 206,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 100,940,000원까지 내려왔고, 최근 거래 168,000,000원의 60.1%이므로 가격 매력은 뚜렷합니다. 그러나 원래 권리 구조는 보증금 213,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형입니다. 현재 회차의 미배당 보증금만 114,273,160원이고, 추가 유찰 시에도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총 부담이 약 213,000,000원 수준에 머무는 구조입니다.

이 구조를 뒤집는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 평가하므로, 확약이 정상 적용된다는 전제에서는 실질취득 100,940,000원이 핵심 가격이 됩니다. 다만 최근 가격 추세가 -27.5%이고 2회 유찰된 소규모 오피스텔인 만큼, 결론은 “권리는 확약 확인을 전제로 해소, 가격은 최근 시세보다 낮지만 하락장·환금성까지 함께 점검”입니다.