의정부지방법원 2025타경70893. 의정부동 승윤노블리안시티2차 6층 609호로, 사건상 용도는 오피스텔, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 감정가는 95,000,000원이지만 10회 유찰되어 최저매각가는 2,684,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 매각가격이 아니라 선순위 임차보증금입니다.
채수은은 임대차계약일자 2021.06.27, 확정일자 2021.07.12, 전입·점유개시일자 2021.08.13, 보증금 90,000,000원의 임차권자입니다. 현재 말소기준으로 계산된 2025.01.20 강제경매개시결정보다 앞선 권리이고, 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 87,764,312원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70893 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호국로 1302, 6층 609호 (의정부동,승윤노블리안시티2차) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) · 전용 23.31㎡ · 19층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 윤석천 (2021.08.23 매매 · 거래가액 88,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 2,684,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 사용승인일 | 2019.06.05 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 핵심
2019.06.27 설정된 신한은행 근저당권 59,400,000원은 2021.07.06 해지로 이미 말소됐습니다. 2021.12.06 서울보증보험주식회사가 신청한 강제경매도 2022.11.30 취하되어 2022.12.05 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준으로 계산된 권리는 2025.01.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 채수은의 임차관계입니다. 채수은은 2021.08.13 전입·점유를 시작했고 2021.07.12 확정일자를 갖췄으며, 2023.08.22 보증금 90,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 권리가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선경 | 2024.04.15 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 채수은 | 2021.08.13 / 2021.07.12 | 90,000,000원 | 있음 | 있음 | 87,764,312원 |
② 가격 판단 — 2,684,000원이 아니라 ‘약 90,000,000원대’를 보라
이 물건은 대항력 있는 채수은의 보증금이 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 따라서 최저가가 내려갈수록 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 커지고, 실질취득은 보증금 수준인 약 90,000,000원대로 수렴하는 구조입니다. 현재 회차의 최저가 2,684,000원만 시세와 비교하는 것은 의미가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채수은 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 2,684,000원 | 87,764,312원 |
| 11회 유찰 시 | 1,878,799원 | 88,555,019원 |
| 12회 유찰 시 | 1,315,159원 | 89,108,514원 |
회차가 더 내려가도 매각가 감소분만큼 채수은의 인수액이 커지는 방향입니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 일반 경매 논리가 그대로 적용되지 않습니다. 김선경의 보증금이 확인되지 않은 만큼 최종 실질취득액은 이 표보다 더 커질 가능성도 배제할 수 없습니다.
시세는 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 같은 단지 전용 23.31㎡ 최근 12개월 평균은 89,750,000원, 최신 2026.07 거래는 90,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -5.7% 하락 추세입니다. 채수은만 반영한 실질취득이 약 90,000,000원대이므로 최근 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 23.31㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 23.31㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 23.31㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 23.31㎡ | 17 | 88,000,000원 |
| 2025.11 | 23.31㎡ | 18 | 95,000,000원 |
| 2025.10 | 23.31㎡ | 15 | 94,500,000원 |
| 2025.07 | 23.31㎡ | 19 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 23.31㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.02 | 23.31㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2024.12 | 23.31㎡ | 19 | 110,000,000원 |
| 2024.10 | 23.31㎡ | 16 | 100,000,000원 |
| 2024.08 | 23.31㎡ | 15 | 88,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.31㎡ | 6건 | 89,750,000원 |
| 전체 평균 | 23.31㎡ | 12건 | 92,458,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,684,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 448,312원 |
| 1. 임차인 채수은 보증금 | 90,000,000원 | 2,235,688원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채수은은 2,235,688원만 배당받고 부족분 87,764,312원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다.
- 입지. 의정부동 소재 의정부경전철 ‘의정부중앙역’ 남서측 인근으로 공동주택·일반주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 의정부중앙역이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 6층 609호이며 사용승인일은 2019.06.05입니다. 위생급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 966.6㎡ 토지로, 인접지 대비 평탄한 3필 일단의 부정형 주상용 건부지입니다. 북측 대로와 남측 소로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 적용되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 승윤노블리안시티II는 261세대이고, 동일 전용 23.31㎡ 실거래가 존재합니다. 다만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 6.3회이고 이 사건은 10회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 2,684,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 채수은 미배당 인수액 87,764,312원을 포함한 약 90,000,000원대의 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 김선경 임대차 확인. 2024.04.15 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태이므로 계약서·전입·점유·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 채수은 인수 확인. 보증금 90,000,000원, 전입 2021.08.13, 확정 2021.07.12, 임차권등기 2023.08.22이며 배당 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 추가 유찰의 실익 점검. 11회 유찰 시 매각가 1,878,799원·인수 88,555,019원, 12회 유찰 시 매각가 1,315,159원·인수 89,108,514원으로 계산되어 최저가 하락이 곧 총비용 절감으로 이어지지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 92,458,333원보다 최근 12개월 평균 89,750,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선하고, -5.7% 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 직접 대조해 인수 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “2,684,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 10회 유찰돼 최저가가 2,684,000원까지 내려왔지만, 그 숫자는 매수인의 실제 부담을 설명하지 못합니다. 채수은은 보증금 90,000,000원의 대항력 임차인이고, 현재 배당 계산상 87,764,312원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 확정된 채수은만 반영해도 실질취득은 약 90,000,000원대로 수렴합니다.
그 가격은 최근 12개월 평균 89,750,000원과 최신 거래 90,000,000원 부근입니다. 최근 거래 추세도 -5.7%여서 가격 가점을 줄 상황이 아닙니다. 더구나 김선경은 보증금·확정일자가 확인되지 않은 대항력 가능·미상 임차인으로 남아 있습니다. 최저가는 극단적으로 낮지만, 실질취득은 최근 시세 이상이고 권리 불확실성까지 추가된 구조입니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “임차보증금을 어디까지 인수하느냐”입니다.
