인천지방법원 2025타경512568. 검암동 부경캐슬 비동 202호는 전용 45.32㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 민지원이며 2021.07.05 매매를 원인으로 2021.07.08 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 145,000,000원입니다. 이번 사건의 말소기준은 2024.09.19 서울보증보험주식회사 가압류 113,000,000원입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 한국자산관리공사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 강종구의 주택임차권입니다. 전입 2021.05.18, 확정일자 2021.05.10, 보증금 145,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 배당표만 적용하면 최저가 88,900,000원에서 집행비용 2,000,200원을 제외한 86,899,800원을 배당받고, 58,100,200원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족액이 매수인 부담으로 이어져 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 강종구 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512568 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 675-14 부경캐슬 비동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 45.32㎡ · 지상 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 민지원 (2021.07.05 매매 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강종구 | 2021.05.18 / 2021.05.10 | 145,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
| 김지희 | 2025.07.02 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 근거 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 강종구는 말소기준보다 앞서 전입했고 임차권등기까지 마쳐 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 하지만 이 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 배당 규칙만 적용한 미배당액은 58,100,200원이며 이는 아래 배당표에 별도로 표시합니다.
김지희는 2025.07.02 전입으로, 말소기준인 2024.09.19보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 현황을 추가 확인할 필요가 있습니다. 특히 강종구에 관한 확약은 강종구 임차권에만 적용되므로, 확약 밖 점유관계와 임대차 조건까지 자동으로 정리된 것으로 보아서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1건’이 중요하다
부경캐슬3차A동B동은 22세대, 2012.09.19 준공입니다. 제공된 실거래는 8건이지만 최근 12개월 거래는 1건뿐이며, 2024.02 전용 44.14㎡ 3층이 130,000,000원에 거래됐습니다. 이 값이 최근 12개월 평균이자 최신 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 44.14㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.05 | 45.32㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.03 | 44.59㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 2022.03 | 45.32㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.08 | 46.52㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.07 | 44.59㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 44.59㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 45.32㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 130,000,000원 |
8건 전체 평균은 172,250,000원이지만 2022년의 260,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 우선 근거로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 130,000,000원이고, 현재 실질취득 88,900,000원은 그 68.4%입니다. 금액 차이는 41,100,000원입니다.
다만 최근 가격은 이전 거래군보다 27.1% 하락한 것으로 집계됩니다. 즉 8,890만원이 최근 거래보다 낮다는 사실만으로 안전마진을 확정할 수는 없습니다. 최근 12개월 거래가 1건에 불과하고 가격 방향도 하락세이므로, 가격 메리트와 시세 신뢰도를 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,000,200원 |
| 1. 임차인 강종구 보증금 | 145,000,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 113,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국자산관리공사 | 12,592,485원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 강종구 보증금 부족분은 58,100,200원입니다. 그러나 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 간재울초등학교 남측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 검바위역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)·과밀억제권역·절대보호구역 등에 해당하며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 토지면적 590.6㎡, 공시지가 1,611,000원/㎡, 평지·가로장방·소로한면입니다.
- 환금성. 부경캐슬3차A동B동은 22세대이며 최근 12개월 실거래가 1건으로, 가격 판단 시 거래 표본의 적음을 함께 고려해야 합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 구조와 이용상황 일부가 탐문·외부관찰 등에 의존하므로 실제 상태를 재확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강종구 확약 원본 확인. 말소동의 확약서의 적용 대상이 을구 8번 주택임차권과 정확히 일치하는지, 매각 후 말소 절차가 예정대로 가능한지 원본으로 대조해야 합니다.
- 김지희 임대차 확인. 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 점유관계와 계약 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 172,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원을 우선 비교하고, 최근 추세 -27.1%를 가격 상한에 반영해야 합니다.
- 다세대 환금성 점검. 22세대 규모이고 최근 거래 표본이 적으므로 매도 시점의 거래 속도와 가격 변동 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리비와 실제 이용상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 덕분에 가격 비교가 정상화되지만, 확인할 것은 남는다”
이 사건을 숫자만 보면 선순위 임차보증금 145,000,000원이 감정가 127,000,000원보다도 커서 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 현재 최저가 88,900,000원에서 배당만 계산하면 강종구에게 86,899,800원이 배당되고 58,100,200원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수가 늘어 실질취득이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 강종구 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현 회차 실질취득은 88,900,000원으로 보고 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원과 비교하는 것이 맞습니다. 그 기준에서는 가격 차이가 존재합니다.
다만 결론을 가격 하나로 끝내기에는 주의점도 분명합니다. 최근 가격 추세가 -27.1%이고, 최근 12개월 거래는 단 1건입니다. 또 확약은 강종구에게만 적용되며, 김지희의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 범위와 잔여 점유관계 확인이 입찰의 전제입니다. 가격은 매력 구간에 들어와 있으나 권리 서류와 환금성을 보수적으로 확인해야 하는 다세대 물건입니다.
