9,530,000원
의정부지방법원 2025타경71131. 호원동 르네상스시티 3층 308호, 전용 15.64㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 81,000,000원에서 최저가 9,530,000원까지 떨어진 6회 유찰 물건이라 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 경매 최저가가 아니라 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금입니다.
임차인 노효민은 2022.02.08. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.03.04. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2023.02.07. 압류보다 앞섭니다. 이후 2024.03.04. 주택임차권등기까지 마쳤고, 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서 역시 보증금 105,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 평화로 137, 3층 308호 (호원동, 1동) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 15.64㎡ · 13층 건물 내 3층 308호 |
| 이용상태 | 공부상 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.04.15. 매매 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 9,530,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 1,906,000원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인의 대항력
갑구의 과거 신탁등기 2건은 이미 말소되어 있고, 2023.02.07. 압류와 2025.01.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 노효민의 임대차보증금 반환채권까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 조건이 있으므로, 등기 말소 여부와 매수인의 금전 부담을 구분해서 봐야 합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 인수 핵심은 노효민
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노효민 제308호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.04 2022.02.08 | 105,000,000원 | — | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
| BAATAR KHONGORZUL | 2024.09.09 — | 1,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 |
BAATAR KHONGORZUL은 2024.09.09. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 노효민은 선행 전입·확정일자와 임차권등기를 갖추고 있어 이 사건의 인수금액을 결정합니다. 보증기관 승계로 중복 신고된 임차인은 없으므로, 표에 나타난 실제 임차인은 2명입니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 105,000,000원대에 묶인다
현재 회차 매각가를 9,530,000원으로 가정하면 집행비용 571,540원을 먼저 제외한 뒤 노효민에게 8,958,460원이 배당됩니다. 보증금 105,000,000원 중 96,041,540원이 남고, 이 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 9,530,000원 | 96,041,540원 | 105,571,540원 |
| 7회 유찰 시 | 6,671,000원 | 98,849,078원 | 105,520,078원 |
| 8회 유찰 시 | 4,669,700원 | 100,814,355원 | 105,484,055원 |
7회 유찰 시 낙찰가는 6,671,000원까지 내려가지만 실질취득은 105,520,078원, 8회 유찰 시 낙찰가가 4,669,700원이 되어도 실질취득은 105,484,055원입니다. 즉 추가 유찰은 표면 최저가만 낮출 뿐 매수인의 총 부담을 크게 낮추지 못합니다.
④ 시세 비교 — 953만원이 아니라 105,571,540원으로 비교
르네상스시티 전용 15.64㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 69,333,333원입니다. 최신 거래 기준값은 2026.07.의 58,000,000원이고, 12건의 최저·최고 거래가는 각각 58,000,000원과 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 15.64㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.07 | 15.64㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 15.64㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2025.11 | 15.64㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 15.64㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2025.09 | 15.64㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 15.64㎡ | 12건 | 69,333,333원 |
현재 실질취득 105,571,540원은 최근 12개월 평균 69,333,333원보다 36,238,207원 높고, 평균의 152.3%입니다. 최신 거래 기준값 58,000,000원과 비교하면 182.0%이며, 최근 12건 중 최고 거래가 95,000,000원보다도 10,571,540원 높습니다. 따라서 데이터상 최저가 13.7%라는 숫자는 이 사건의 가격 메리트를 설명하는 지표로 사용할 수 없습니다. 실질취득을 기준으로 보면 오히려 최근 시세를 크게 웃돕니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 9,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 571,540원 |
| 1. 임차인 노효민 보증금 | 105,000,000원 | 8,958,460원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 가정에서 노효민 보증금 미배당액 96,041,540원이 매수인 인수액입니다. 압류 체납액과 실제 집행비용 등에 따라 배당액은 달라질 수 있으며, 임차인 배당이 줄면 매수인 인수액은 그만큼 커질 수 있습니다.
⑥ 6회 유찰의 의미
이 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 르네상스시티 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.6회이고, 단지 통계상 낙찰률은 5.0으로 제시되어 있습니다. 현재 사건의 유찰 횟수는 단지 평균보다 많습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호이며 외장석재·벽지도배·타일·하이새시창호 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 바닥난방, 승강기, 소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 대로3류 접합, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 평지·정방형, 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,195,000원/㎡입니다.
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 확인이 불가능해 외부관찰·도면 및 인근 표준적 설비를 기준으로 평가되었습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 9,530,000원이 아니라 인수액을 더한 실질취득 105,571,540원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 노효민의 보증금 105,000,000원 중 실제 배당액이 확정되면 매수인 인수액도 함께 확정됩니다.
- 배당변동 확인. 2023.02.07. 국 압류가 존재하므로 체납액과 실제 배당순위를 원본 배당절차에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사에는 BAATAR KHONGORZUL의 전입과 보증금 1,000,000원·월세 400,000원이 확인됩니다. 실제 인도·명도 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 보증금 준비. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%로, 현재 최저가 기준 1,906,000원입니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 이용상태와 내부구조가 평가내용과 다를 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 자료를 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “953만원 낙찰”이 아니라 “약 1억500만원 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 9,530,000원이지만, 실제 판단에서 가장 중요한 숫자는 105,571,540원입니다. 노효민은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 보증금 105,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서 인수액은 96,041,540원이며, 낙찰가와 합친 실질취득은 최근 12개월 평균 69,333,333원의 152.3%, 최신 거래 기준값 58,000,000원의 182.0%입니다. 최근 12건 중 최고 거래가 95,000,000원보다도 높습니다. 7회·8회까지 추가 유찰돼도 실질취득은 계속 105,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “6회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “대항력 보증금 때문에 총취득비용이 고정되는 물건”으로 보는 것이 핵심입니다.
