인천지방법원 2025타경512578. 인천 계양구 작전동 어반스카이 제3동 3층 301호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건은 권리분석의 결론이 단순히 “최저가 9,898만원”으로 끝나지 않습니다. 말소기준은 2021.03.12 갑구 6번 압류인데, 김영하의 주민등록·점유개시일은 2020.11.06, 확정일자는 2020.10.16입니다. 즉 김영하 보증금 232,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 구조이고, 낙찰가가 보증금보다 낮으면 미배당액이 인수로 이어지는 유형입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. notes에 “을구 순위 1번 주택임차권등기”가 인수권리로 명시되면서도, 바로 뒤에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨”이라고 적혀 있습니다. 따라서 본 리포트의 메인 결론은 확약 반영 시 김영하 임차권 인수 실질 0원*입니다. 단, 이 확약은 김영하 임차권에만 적용되는 전제이므로, 이현진의 보증금 미상 점유·관리비·당해세는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 제3동 3층 301호 · 주택임차권등기 범위 64.71㎡ 전부 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.10.09. 매매, 2020.11.06. 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 98,980,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 말소기준권리 | 2021.03.12 갑구 6번 압류 · 국(남인천세무서장) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기 흐름은 과거 신탁 등기가 거쳐 간 뒤 2020.11.06 박연숙 앞으로 소유권이전이 되었고, 2021.03.12 국의 압류가 말소기준으로 잡힙니다. 이후 국세·지방세 압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 을구 1번 김영하 주택임차권입니다. 등기 자체는 2022.12.09이지만, 임차권 내용상 주민등록·점유개시가 2020.11.06으로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 중복신고 없음
tenants 데이터상 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 김영하와 이현진 2명으로 보되, 두 사람의 법적 지위는 완전히 다릅니다.
| 임차인 | 근거 / 부분 | 전입·확정 | 보증금 / 배당요구 | 대항력·우선변제·승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영하 | 등기부 임차권등기, 매각물건명세서 제3층 제301호 64.71㎡ 전부 | 전입·점유 2020.11.06 확정 2020.10.16 | 232,000,000원 배당요구 2022.12.09 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 | 말소기준 전 전입·점유라 원칙상 미배당 인수 가능. 다만 HUG 말소동의 확약서 제출로 이 임차권 인수는 실질 0원* 전제. |
| 이현진 | 현황조사, 매각물건명세서 부분·용도 미상 | 전입 2024.03.18 확정일자 미상 | 보증금 미상 배당요구 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 제시됨. 다만 보증금 미상 점유자라 명세서 보완·명도 확인 필요. |
* “실질 0원”은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영한 표현입니다. 확약을 제외한 룰상 계산에서는 김영하 미배당 135,201,640원이 매수인 인수액으로 표시됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,181,640원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 김영하 보증금 | 232,000,000원 | 96,798,360원 | 부족분 135,201,640원 매수인 인수 구조 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표상 매각대금은 집행비용과 김영하 보증금 일부 변제에 모두 소진됩니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 룰상 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 98,980,000원 | 49% | 135,201,640원 | 확약 반영 전엔 최저가만 보고 판단 불가 |
| 3회 유찰 시 | 69,286,000원 | 34.3% | 164,361,148원 | 낙찰가 하락분만큼 미배당이 증가 |
| 4회 유찰 시 | 48,500,200원 | 24.01% | 184,772,804원 | 대항력 임차권 사건의 전형적 함정 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작전교 북서측 인근. 주위는 다세대주택 등 공동주택과 공장, 오피스텔 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 편으로 제시됐습니다.
- 이용상태. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 물건개요를 아파트로 보면 안 됩니다.
- 건물. 건축물사용승인일자는 2019.09.04, 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 3층 301호입니다.
- 설비. 상·하수도시설, 위생시설, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 부지 북측과 서측으로 각각 노폭 약 10미터, 18미터 정도의 도로에 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에관한허가구역이 제시되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false로 제시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김영하 임차권등기 전부에 적용되는지, 조건부인지 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 김영하 미배당 구조 확인. 확약을 제외하면 현 회차 기준 미배당 135,201,640원이 인수로 계산됩니다. 최저가만 보고 응찰하면 안 됩니다.
- 이현진 점유 확인. 이현진은 전입이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 제시되지만, 보증금 미상·부분 미상 점유자입니다. 명도와 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 시 배당 순위와 실제 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비 확인. 오피스텔 관리비 체납, 공용부분 체납, 승강기·시설 관련 부담은 별도 확인 대상입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터에 따른 자동 권리분석 의견입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본 확인 전에는 확정 결론으로 보면 안 됩니다.
맺으며 — “확약서가 가격을 바꾸는 사건”
이 사건의 본질은 2회 유찰된 저가 오피스텔이 아니라, 대항력 있는 임차권과 말소동의 확약서가 동시에 있는 물건입니다. 김영하 보증금 232,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있어, 원칙적으로는 현 회차 미배당 135,201,640원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그래서 최저가만 보면 안 됩니다.
다만 제공 데이터상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 이 임차권 인수는 실질 0원*으로 반영합니다. 결론은 확약서 원본이 맞으면 조건부 검토 가능, 원본 확인이 불명확하면 보증금 인수형 고위험 물건입니다. 이현진 보증금 미상 점유와 국세·지방세 압류도 남아 있어, 최저가가 낮다는 이유만으로 후하게 볼 사건은 아닙니다.
