의정부지방법원 2025타경71179. 승윤노블리안시티 2층 203호로, 공부상 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 현 소유자는 조은정이고 2021.03.10 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 사건의 기준 권리는 2025.01.22 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 전재호 소유 시기의 근저당·압류·경매 권리들은 2021년 매각 과정에서 대부분 말소됐고, 조은정 취득 후 설정됐던 웅진수산업협동조합 근저당도 2021.06.22 해지로 말소됐습니다.
핵심은 2023.07.24 등기된 김수린의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.05.03, 확정일자 2021.06.03, 전입·점유개시 2021.06.22, 임차보증금은 150,000,000원입니다. 통상 배당 부족분은 매수인 인수 문제로 연결될 수 있으나, 이 사건에서는 주택도시보증공사가 2026.07.01자로 해당 보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김수린에 한해서는 배당 부족분을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 평화로562번길 443, 2층 203호 (의정부동, 승윤노블리안시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 대상면적 43.43㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 19층 건물 내 2층 203호 · 사용승인 2016.03.14 |
| 소유자 | 조은정 · 2021.03.10 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (13회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약으로 인수 해소
과거 2016~2021년의 근저당·압류·경매 기록은 이전 경매와 말소등기를 통해 정리됐습니다. 현 소유자 조은정 취득 후 웅진수산업협동조합 근저당 127,400,000원이 설정됐지만 2021.06.22 해지로 말소됐고, 이후 김수린의 주택임차권이 2023.07.24 등기됐습니다. 2025.01.22 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 대상과 미상 점유를 분리
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수린 | 2021.06.22 | 150,000,000원 | 有 | 有 확정일자 2021.06.03 · 배당요구 2025.02.27 | 실질 인수 0원* 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약 |
| 김딘아 | 2023.11.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 김단아 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 전입·보증금 확인 필요 |
김수린의 150,000,000원 임차보증금은 확약에 의해 실질 인수 0원으로 처리합니다. 다만 김딘아·김단아의 보증금 등은 확정되지 않아 총 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 8,722만원은 과거 실거래 1.3억의 67.1%, 그러나 거래시점이 오래됐다
승윤노블리안시티 43.43㎡의 확인된 실거래는 2022.07, 2층, 130,000,000원 한 건입니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 이 한 건을 기준으로 130,000,000원이며, 현재 최저매각가 87,220,000원은 그 금액의 67.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 43.43㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 비교 기준 | 43.43㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
수치만 보면 최저가가 실거래 기준보다 42,780,000원 낮습니다. 그러나 비교 가능한 거래가 2022.07 한 건뿐이므로, 이 67.1% 수치를 현재 시세 할인율로 그대로 받아들이기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 이미 13회 유찰됐고, 승윤노블리안시티 경매물건의 평균 유찰 횟수도 7.1회로 나타납니다. 즉 최저가가 낮아진 사실 자체와 실제 환금성·수요는 별도로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,969,960원 |
| 1. 임차인 김수린 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 85,250,040원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체로는 김수린 보증금 부족분 64,749,960원이 계산됩니다. 그러나 2026.07.01 확약에 따라 김수린에 관한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 김수린 인수는 확약으로 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 김수린 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 13회 유찰 | 87,220,000원 | 64,749,960원 | 실질 인수 0원* |
| 14회 유찰 시 | 69,776,000원 | 81,879,968원 | 실질 인수 0원* |
| 15회 유찰 시 | 55,820,800원 | 95,583,974원 | 실질 인수 0원* |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 하지만 이 사건의 김수린 보증금은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 존재하므로 그 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 대신 추가 유찰 여부를 판단할 때는 확약 밖 점유자들의 권리관계와 실제 환금성을 더 중요하게 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부1동 주민센터 서측 인근으로, 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 의정부역이 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본 호는 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 2016.03.14 사용승인된 19층 철근콘크리트 구조입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역, 평지의 가로장방형 토지이며 동측으로 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·폐기물매립시설 설치제한지역·중점경관관리구역이며, 대로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 승윤노블리안시티는 219세대이고, 경매 평균 유찰 횟수는 7.1회입니다. 본건은 이미 13회 유찰돼 단지 평균보다 유찰이 누적됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.07.01 주택도시보증공사 확약의 적용 대상이 김수린 임차보증금·대항력·임차권등기 말소 전부에 정확히 미치는지 원본을 대조해야 합니다.
- 김딘아 확인. 2023.11.15 전입 외에 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않습니다. 실제 계약관계와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 김단아 확인. 전입일·확정일자·보증금이 불명확하므로 대항력과 인수금액을 사전 확정하기 어렵습니다.
- 김수린과 다른 점유자 구분. 김수린에 대한 확약을 다른 점유자에게까지 적용해 인수 0원으로 합산하면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교의 한계. 130,000,000원 실거래는 2022.07 한 건입니다. 현재 최저가가 그 금액의 67.1%라는 사실만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하기 어렵습니다.
- 13회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 권리문제, 점유, 상품성, 용도, 수요 중 무엇에서 비롯됐는지 현장과 원문서류로 분리 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 1.5억 인수는 해소됐지만, 사건 전체가 0원 인수는 아니다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 김수린의 보증금 150,000,000원이지만, 가장 중요한 문서는 2026.07.01 제출된 확약서입니다. 그 확약으로 김수린의 배당 부족분은 매수인이 실질적으로 승계하지 않고 임차권등기도 말소되는 구조이므로, 현재 최저가 87,220,000원에 룰상 미배당 64,749,960원을 더해 실질취득액을 약 1.52억원으로 계산하는 방식은 맞지 않습니다.
다만 여기서 곧바로 “인수 0원” 결론으로 넘어가면 또 다른 오류가 생깁니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김딘아·김단아가 별도로 기재돼 있고, 보증금·확정일자·전입 등 핵심 정보가 완결되지 않았습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 확약의 보호범위 밖입니다. 여기에 13회 유찰, 2022년 한 건뿐인 실거래 비교, 단지 경매 평균 7.1회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “1.5억 임차권이 있느냐”가 아니라, 확약 밖 점유관계를 얼마만큼 확정할 수 있느냐에 있습니다.
