130,200,000원
인천지방법원 2025타경512612. 인천 서구 검암동 ‘프라다’ 1동 4층 403호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건은 단순히 “1회 유찰되어 감정가의 70%”라고 보면 안 됩니다. 등기부에는 임차인 박종휘의 주택임차권등기가 있고, 전입신고일은 2021.07.01, 확정일자는 2021.04.28입니다. 말소기준으로 잡힌 2022.12.13 압류보다 앞서는 전입이어서, 보증금이 배당으로 다 회수되지 않으면 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다.
현재 회차 매각가 130,200,000원을 기준으로 배당표가 돌아가면, 집행비용 2,622,800원을 뺀 뒤 임차인에게 127,577,200원이 배당됩니다. 그래서 보증금 180,000,000원 중 부족분 52,422,800원이 남습니다. 이 확약이 없다면 매수인 실질취득은 130,200,000원 + 52,422,800원 = 182,622,800원으로, 실거래 최고가 180,000,000원도 넘습니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512612 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 634-3 프라다 1동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47㎡ · 프라다 제1동 제4층 제403호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김주덕 (2021.07.22. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 130,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 핵심은 임차권등기
등기부상 과거 신한은행 근저당권은 2017.08.21 해지 말소 등기가 함께 보입니다. 제공 데이터의 말소기준은 갑구 6번 2022.12.13 대구광역시수성구 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 수성구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
그러나 임차권등기는 단순 후순위 권리로만 보면 안 됩니다. 등기 접수일은 2023.08.03이지만, 그 안에 적힌 전입신고일 2021.07.01과 확정일자 2021.04.28이 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 보증금 미회수분은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 이 사건의 안전성은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 그 인수문제를 해소하느냐에 달려 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복신고 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정·배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박종휘 | 4층 403호 47㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 180,000,000원 | 전입 2021.07.01 확정 2021.04.28 배당요구 2023.08.03 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 실제 임차인 1명 |
③ 시세 비교 — 확약 전제와 확약 부재를 나눠 봐야 한다
프라다 단지의 제공 거래 표본은 8건이고, 평균은 147,207,500원입니다. 현재 최저가 130,200,000원은 이 평균의 88.4%입니다. 확약이 유효해 실질 인수가 0원*이라면, 현재 회차는 가격상 검토 여지가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 44.78㎡ | 3 | 113,400,000원 |
| 2025.07 | 44.78㎡ | 2 | 114,530,000원 |
| 2025.07 | 48.2㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2025.05 | 50.18㎡ | 3 | 138,730,000원 |
| 2025.04 | 48.55㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.10 | 48.55㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2022.05 | 48.55㎡ | 2 | 167,000,000원 |
| 2021.07 | 47㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 147,207,500원 |
반대로 확약을 배제하면 결론은 완전히 달라집니다. 현재 회차에서 룰상 인수액은 52,422,800원이고, 최저가와 합친 실질취득은 182,622,800원입니다. 이 금액은 제공 거래 표본의 최고가 180,000,000원보다 높습니다. 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라, 확약이 확인되면 조건부로 싸고, 확약이 흔들리면 비싼 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,800원 | 약 매각가의 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 박종휘 보증금 | 180,000,000원 | 127,577,200원 | 부족분 52,422,800원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 117,600,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
위 배당표는 제공 데이터의 배당 시뮬레이션입니다. 등기부상 신한은행 근저당권은 2017.08.21 해지 말소 등기가 함께 보이므로, 입찰 전 원본 등기부와 배당표 산식은 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 룰상 총액은 보증금 부근
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 | 확약 전제 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 130,200,000원 | 52,422,800원 | 182,622,800원 | 130,200,000원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 91,140,000원 | 90,900,520원 | 182,040,520원 | 91,140,000원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 63,797,999원 | 117,750,365원 | 181,548,364원 | 63,797,999원* |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 서인천고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(검바위역/인천1호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 중 제4층 제403호이며, 사용승인은 2014.09.12입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설비되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 프라다는 총 24세대 소규모 단지입니다. 제공 거래 표본은 8건이고, 가격 범위는 113,400,000원~180,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 누구에게, 어떤 조건으로, 어떤 임차권등기에 대해 적용되는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 통일. 확약 유효 시 실질취득은 130,200,000원*입니다. 확약 부재 시 현재 회차 실질취득은 182,622,800원입니다. 입찰가 판단은 반드시 이 둘을 나눠 해야 합니다.
- 당해세 확인. notes에는 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 표시되어 있습니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인은 박종휘 1명으로 표시됩니다. 확약으로 임차권등기 말소가 정리되더라도 점유 이전과 명도 절차는 별도 확인 대상입니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 24세대이고 제공 경매 통계상 낙찰률은 0.0%로 표시됩니다. 재매각·전세·매도 출구를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부에는 2017.08.21 신한은행 근저당권 해지 말소가 보이는데, 배당표 데이터에는 신한은행 채권이 남아 있습니다. 등기부·명세서·배당요구종기·현황조사 원본을 함께 대조하세요.
맺으며 — “확약 확인 전에는 C급, 확인 후에야 가격 메리트”
이 사건의 숫자만 보면 최저가 130,200,000원은 실거래 평균 147,207,500원 대비 88.4%라 매력적으로 보입니다. 하지만 권리 구조는 대항력 있는 임차권등기형입니다. 확약이 없으면 현재 회차에서도 룰상 실질취득이 182,622,800원으로 올라가 시세 비교가 완전히 뒤집힙니다. 다만 제공 데이터에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있어, 그 확약이 유효하다는 전제에서는 매수인 실질 인수 0원*, 실질취득 130,200,000원*으로 볼 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 확약서가 이 물건의 가격입니다.
