113,400,000원
인천지방법원 2025타경512638. 부평동 해피플러스 6층 604호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박성현으로, 2020.03.03 매매를 원인으로 2020.05.11 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 159,000,000원입니다. 이후 2022.08.26 국의 압류가 등기됐고, 이 압류가 이 사건의 말소기준입니다.
하지만 등기 접수 순서만 보면 놓치기 쉬운 선행관계가 있습니다. 김옥금은 2020.04.24 주민등록·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄습니다. 즉 2022.08.26 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 최종 임대차 보증금은 166,950,000원이고 배당요구도 했으므로, 확약이 없다면 현재 최저가 113,400,000원보다 보증금이 커 매수인이 미배당분을 떠안을 수 있는 구조입니다. 이번 사건은 바로 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512638 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 147-17 해피플러스 6층 604호 · 인천광역시 부평구 부평문화로115번길 53 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 6층 604호 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 · 사용승인 2014.04.16 |
| 소유자 | 박성현 · 2020.05.11 소유권이전 · 거래가액 159,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2022.08.26 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 김옥금의 주택임차권등기 자체는 2024.06.05 접수됐지만, 실제 주민등록·점유 및 최초 확정일자는 2020.04.24이므로 대항력 판단은 등기 접수일이 아니라 그 선행 임차관계를 봐야 합니다.
② 임차인 — 확약 적용 대상과 그 밖의 점유자를 분리
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥금 6층 604호 56.38㎡ 전부 | 2020.04.24 | 2020.04.24 2022.04.21 | 159,000,000원 159,000,000원 166,950,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* 말소동의 확약 |
| 유한별 | 2025.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 |
김옥금은 주민등록일과 점유개시일이 모두 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춘 선순위 임차인입니다. 반면 유한별은 전입일이 2025.02.28로 말소기준 2022.08.26보다 늦어 현 자료상 대항력은 없습니다. 다만 김옥금 임차권에 관한 확약의 효력은 유한별에게 자동으로 확장되지 않습니다. 유한별의 보증금·확정일자 등 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 111,012,400원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 3,764,450,000원, 예상배당은 111,012,400원, 미배당은 3,653,437,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 김옥금 임차권은 말소동의 확약을 반영해 매수인 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 113,400,000원 | 111,012,400원 | 3,653,437,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 49% | 79,380,000원 | 77,551,160원 | 3,686,898,840원 | 0원* |
| 3회 유찰 · 34% | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 3,710,284,188원 | 0원* |
중요한 것은 낮아진 최저가 자체가 아니라 확약이 유효하게 적용되는지입니다. 확약을 제외해 김옥금 보증금 인수형으로만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 늘어 매수인의 총 부담은 약 166,950,000원으로 고정됩니다. 따라서 이 사건을 단순히 “1회 유찰되어 113,400,000원”인 물건으로 보면 안 되고, 말소동의 확약이 실제 매각조건에 반영되는지가 가격보다 선행하는 확인사항입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층 604호입니다. 사용승인은 2014.04.16입니다.
- 주위환경. 인천부흥초등학교 서측 인근으로, 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·북동측으로 약 8미터, 북서측으로 약 25미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구를 포함하며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 일부 필지는 시가지경관지구(중심)입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김옥금 임차권등기의 말소동의 범위와 실제 말소 조건이 이 사건 매각에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 금액 재계산. 현재 최저가 113,400,000원 기준, 확약이 없다면 룰상 임차보증금 미배당 인수 53,550,000원·실질취득 166,950,000원입니다.
- 유한별 점유관계 확인. 2025.02.28 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·실제 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
- 김옥금 배당요구 확인. 배당요구일은 2024.06.05이며 우선변제권 행사 가능성이 표시돼 있습니다.
- 채권 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차 채권 미배당 3,653,437,600원은 채권자의 미회수액이며, 확약 반영 매수인 인수액 0원*과는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 확약의 효력이 먼저다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 162,000,000원에서 한 차례 유찰돼 113,400,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 권리구조의 중심에는 말소기준보다 먼저 주민등록·점유·확정일자를 갖춘 김옥금과 최종 보증금 166,950,000원이 있습니다. 확약이 없다면 현재 최저가에 낙찰돼도 룰상 실질취득은 보증금 수준인 166,950,000원으로 고정되는 인수형입니다.
이번 사건에서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 김옥금 임차권의 인수를 실질 0원*으로 반영할 수 있다는 점이 가장 중요합니다. 다만 그 확약은 김옥금 임차권에만 적용되며, 2025.02.28 전입한 유한별의 관계는 별도로 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 해소됐지만, 확약 원문과 확약 밖 점유자 확인 전에는 완전한 안전형으로 보기 어렵다.” 현재 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 가격이 아니라 확약의 적용 범위와 실제 말소 조건입니다.
* 말소동의 확약서가 김옥금 임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 113,400,000원 기준 룰상 미배당 인수액은 53,550,000원, 실질취득은 166,950,000원입니다.
