의정부지방법원 2025타경71308. 경기도 연천군 연천읍 통현리 256-10의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1978년도 사용승인된 세멘트 부럭조 와가로, 방 3·거실·주방·창고·다용도실·보일러실 등을 갖춘 단독주택으로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2021.05.21. 설정된 전곡새마을금고 근저당권 120,000,000원이고, 이후 경기신용보증재단·파주연천축산업협동조합·소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심 난도는 등기부보다 매각 대상의 구성과 이용 현황에 있습니다. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록 2·4 토지는 지분 매각입니다. 목록 4는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다. 또 공부상 지목과 달리 목록 2·4가 현황상 도로 등으로 이용 중이라는 점도 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71308 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 연천읍 통현리 256-10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(방 3, 거실, 주방, 창고, 다용도실, 보일러실 등) |
| 건물 구조 | 세멘트 부럭조 와가 · 1978년도 사용승인 |
| 소유자 | 오은미 · 단독소유 |
| 토지 | 674.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 387,348,590원 / 65,102,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 전곡새마을금고 / 95,021,117원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.05.21. 전곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 오은미입니다. 이후 설정된 가압류 3건과 2025.02.10. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 5회 유찰, 하지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 387,348,590원, 현재 최저매각가는 65,102,000원입니다. 5회 유찰을 거치며 현재 회차 가격은 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 65,102,000원 | 133,842,005원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 45,571,400원 | 153,021,054원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 31,899,979원 | 166,446,390원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 45,571,400원, 31,899,979원으로 낮아지지만 채권자 미배당액은 각각 153,021,054원, 166,446,390원으로 커집니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 제시된 시나리오에서 매수인 인수는 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,571,836원 |
| 2. 근저당 · 전곡새마을금고 | 120,000,000원 | 63,530,164원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 파주연천축산업협동조합 | 20,583,179원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 36,388,990원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 197,372,169원 중 예상배당은 63,530,164원이며, 미배당액은 133,842,005원입니다. 집행비용은 1,571,836원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 매각조건 — 이 사건의 실전 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물 등을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 지분매각. 목록 2·4 토지는 지분 매각입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 4 토지는 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금은 반환하지 않습니다.
- 현황 도로. 목록 2는 공부상 지목이 대, 목록 4는 전이지만 현황은 도로 등으로 이용 중입니다. 목록 2는 인도 및 도로 옆 가장자리 등으로 이용 중입니다.
- 공동담보. 전곡새마을금고 근저당권은 통현리 256-10 토지와 통현리 255-4·256-8의 오은미 지분을 공동담보로 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연천읍 통현리 소재 통현사거리 동측 인근. 단독주택·근린생활시설·주거나지가 혼재하며 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 세멘트 부럭조 와가, 1978년도 사용승인. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 상하수도·급배수·난방설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 226,300원/㎡입니다. 평지·사다리형·소로각지 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·제한보호구역이 포함되며, 감정평가상 군사격장 대형 소음대책구역 제3종구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 목록 4는 매각결정기일까지 증명원을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 지분 범위 확인. 목록 2·4는 지분 매각이므로 등기부와 매각물건명세서에서 정확한 매각지분을 대조해야 합니다.
- 도로 이용 현황 확인. 공부상 대·전인 토지가 실제 도로 등으로 이용 중이므로 현황, 경계, 이용제약을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 평가범위와 현장을 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 조사. 임대관계가 미상이므로 전입·점유·보증금·확정일자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없으므로 토지와 건물의 개별 시가를 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “낙폭보다 매각조건이 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2021.05.21. 전곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 5회 유찰·감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 접근하면 안 됩니다. 일괄매각, 제시외 건물, 두 토지의 지분매각, 농지취득자격증명 제출 의무, 공부와 다른 도로 이용 현황, 임대관계 미상까지 확인해야 할 조건이 많습니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다는 점은 입찰 전 선확인이 필수입니다. 권리 소멸 구조는 단순하지만, 물건과 행정조건의 난도는 높습니다.
