인천지방법원 2025타경512685. 인천 계양구 작전동 어반스카이 3동 201호, 공부상 오피스텔입니다. 표면적으로는 감정가 201,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 98,490,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 2020.11.06. 전입한 임차인 윤석근입니다. 말소기준권리는 2021.03.12. 남인천세무서장 관련 압류인데, 윤석근은 그보다 앞서 전입했고 확정일자도 2020.10.08.입니다. 보증금은 222,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다.
따라서 현재 회차에서 매각대금 중 집행비용 2,172,820원을 제외한 96,317,180원이 윤석근에게 배당된다고 가정해도, 보증금 부족분 125,682,820원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 더 떨어질수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 즉 98,490,000원이라는 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 3동 2층201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 까치말로6번길 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 14층 중 2층 201호 |
| 사용승인일 | 2019.09.04. |
| 소유자 | 박연숙 (2020.11.06. 소유권이전 · 거래가액 222,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2021.03.12. 갑구 6번 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 세무서 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 그러나 윤석근의 임차권등기 자체가 2022.12.05.에 들어왔다는 사실만 보면 안 됩니다. 윤석근의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.11.06.으로 말소기준보다 앞서기 때문에, 임차권등기의 등기 순위와 별개로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤석근 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.06. 2020.10.08. | 222,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2022.12.05. | 미배당 인수 현재 회차 125,682,820원 |
| 임선희 | 2025.09.30. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 전입이 말소기준 이후 | 미상 | 승계 없음 |
③ 낙찰가가 내려가도 총부담이 크게 줄지 않는 구조
현재 회차는 감정가의 49%인 98,490,000원입니다. 다음 회차는 68,943,000원, 그다음은 48,260,100원으로 내려가지만, 윤석근의 미배당 보증금 인수액은 반대로 125,682,820원 → 154,697,974원 → 175,008,582원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 98,490,000원 | 125,682,820원 | 보증금 미배당분 인수 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 68,943,000원 | 154,697,974원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 48,260,100원 | 175,008,582원 | 실질취득은 보증금 수준 유지 |
④ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,172,820원 |
| 1. 임차인 윤석근 보증금 | 222,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 윤석근에게 96,317,180원이 배당되고 미배당 보증금 125,682,820원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 압류·가압류 — 등기는 소멸해도 배당은 부족하다
말소기준인 2021.03.12. 압류 이후에는 주택도시보증공사의 5,224,000,000원 가압류, 2022.05.23. 국세 압류, 2023.11.24. 국세 압류, 2025.09.24. 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기부상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 현재 배당 가정에서는 임차보증금에도 매각대금이 부족해 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 201호입니다. 사용승인일은 2019.09.04.입니다.
- 주위환경. 서운중학교 서측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택·공장 등이 소재하고, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 8m, 서측 약 15m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·방송설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준공업지역·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가 98,490,000원과 별개로 윤석근의 대항력 있는 보증금은 222,000,000원입니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 임차권등기 말소뿐 아니라 윤석근의 대항력 포기 또는 보증금 인수 배제까지 포함되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 현재 인수액 확인. 배당 가정상 미배당 보증금은 125,682,820원입니다. 세금 우선배당이 발생하면 실제 부족분은 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 매각가가 68,943,000원·48,260,100원으로 내려가도 인수액은 각각 154,697,974원·175,008,582원으로 증가합니다.
- 임선희 점유 확인. 전입일 2025.09.30.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 세금 압류 원본 확인. 남인천세무서장·안산세무서장·동안산세무서장 관련 압류의 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “9,849만원 경매”가 아니라 “2억2,200만원 구조”
이 물건에서 가장 위험한 착시는 감정가 201,000,000원에서 최저가가 98,490,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 유찰처럼 보이지만, 윤석근은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 222,000,000원입니다. 현재 회차에서는 125,682,820원이 미배당 인수액으로 남고, 낙찰가가 더 내려가면 그 인수액은 오히려 증가합니다.
따라서 이 사건의 실질취득 판단은 약 222,000,000원 수준에서 해야 합니다. 이는 감정가 201,000,000원보다도 큰 금액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 분명 중요한 변수지만, 현재 기재만으로 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 확약서 원문에서 대항력과 잔존 보증금 인수가 명확히 해소되는지 확인되기 전까지는 선순위 임차보증금 인수형으로 보는 것이 맞습니다.
