제주지방법원 2025타경7627. 서귀포시 상예동 4547-4 토지와 그 지상 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 900㎡, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2022.01.12. 제주중앙신용협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
점유자는 이민순 1명입니다. 전입일은 2024.12.10.으로 말소기준일인 2022.01.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 선순위 대항력을 갖춘 임차인이 아니므로 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경7627 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 상예동 4547-4 · 일주서로 1318-24 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 외벽 인조석 및 세라믹타일 · 새시창 |
| 토지 | 대 900㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 장선화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 840,605,800원 / 411,897,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주중앙신용협동조합 / 379,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매각 범위 | 토지와 단독주택 일괄매각 · 조경수 및 조경석 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.01.12. 설정된 제주중앙신용협동조합의 300,000,000원 근저당권입니다. 같은 조합의 180,000,000원 근저당권과 정기순·윤달국의 근저당권, 국의 압류, 신한카드주식회사 등 채권자의 가압류는 모두 말소기준일보다 뒤에 설정됐습니다. 2025.10.24.에는 1번과 2번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 기재돼 있습니다.
임차인·점유 관계
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이민순 | 본건 제시건물 전부 | 2024.12.10. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 전입일이 말소기준일 이후이므로 매수인이 보증금을 인수하는 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않습니다.
② 가격 구조 — 49%는 시세가 아니라 감정가 대비 비율
현재 최저매각가는 411,897,000원으로 감정가 840,605,800원의 49%입니다. 2회 유찰에 따라 가격이 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 단독주택과 900㎡ 토지가 결합된 물건은 건물 상태, 토지 규제, 도로 조건, 조경과 부속시설의 가치에 따라 가격 차이가 커질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 411,897,000원 | 405,378,030원 | 271,195,577원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 288,327,900원 | 283,491,309원 | 393,082,298원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 201,829,530원 | 198,203,917원 | 478,369,690원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 411,897,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,518,970원 |
| 1. 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제주중앙신용협동조합 | 180,000,000원 | 105,378,030원 |
| 3. 근저당 · 정기순 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 윤달국 | 26,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 29,097,705원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중문농업협동조합 | 5,377,626원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사제주은행 | 6,098,276원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 전문건설공제조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 귀평건설주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 676,573,607원 중 405,378,030원이 배당되고, 미배당액은 271,195,577원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6%를 적용한 추정치이고, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창천초등학교 북동측 인근이며, 단독주택과 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택으로, 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 900㎡, 평지의 사다리형 토지이며 일부는 시멘트 포장 주차장으로 이용 중입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·보전녹지지역이며, 건축계획심의대상구역 저촉과 가축사육제한구역 포함 사항이 있습니다.
- 인접 규제. 절대보전지역과 하천구역에 접하고, 보전녹지지역·자연녹지지역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 162,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 구조, 누수, 설비, 마감 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 이민순이 제시건물 전부를 점유 중입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 컨테이너 제외. 지상의 이동식 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외되므로 소유관계와 철거·이동 문제를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·보전녹지지역, 건축계획심의대상구역, 가축사육제한구역과 인접 제한을 원문으로 대조해야 합니다.
- 도로 조건 확인. 토지 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 실제 진입 폭과 차량 통행 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 대조. 감정가의 49%라는 비율과 별개로 인근 단독주택·토지의 실제 거래, 건물 상태와 이용 제한을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “감정가 49%”는 결론이 아니다
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.01.12. 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입일은 2024.12.10.으로 늦습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실이 가격 적정성까지 보장하지는 않습니다. 최저가 411,897,000원은 감정가의 49%지만, 내부 상태가 확인되지 않았고 매각 제외 컨테이너와 녹지지역·토지 규제가 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 건물 상태와 토지 활용 가능성이 최종 입찰가를 좌우합니다.