인천지방법원 2025타경512686. 부평구 부개동 골든마운틴 5층 606호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 임차권의 처리가 먼저입니다. 임차인 정하율의 임대차계약일은 2021.12.07, 확정일자는 2021.12.08, 전입·점유개시는 2021.12.23이며 임차보증금은 99,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2025.09.25 강제경매개시결정보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.

현재 최저매각가 35,770,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 1,043,860원을 제외한 34,726,140원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 64,273,860원은 원칙적 계산상 매수인 인수로 남습니다. 즉 확약이 없다면 최저가만 보고 ‘3천만원대 물건’으로 접근해서는 안 됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 정확도 규칙상 해당 임차인의 인수액은 실질 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수액을 바꾼다

등기부상 과거 우리은행 근저당권과 오상윤 근저당권 등은 이미 말소됐고, 말소기준으로 제시된 권리는 2025.09.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 정하율의 전입·점유는 2021.12.23으로 그보다 앞섭니다. 2024.01.25에는 보증금 99,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤으며, 해당 임차권은 원칙적으로 말소기준 이전 권리라 매수인 인수 대상입니다.

② 가격 판단 — 최저가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 73,000,000원, 현재 최저매각가는 35,770,000원으로 2회 유찰된 회차입니다. 확약 반영 실질 인수액이 0원이므로 실질취득 기준 금액도 35,770,000원입니다. 이 점만 보면 권리상 비용 구조는 단순해집니다.

다만 가격 메리트 판단에는 별개의 문제가 있습니다. 현재 시점의 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 있는 값이 없어, 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 등기에는 이 호실의 과거 거래가액으로 2021.09.15 65,000,000원, 2021.10.15 99,000,000원, 2022.04.15 99,000,000원이 확인되지만, 이는 현재 경매 가격의 시세 우위를 입증하는 최신 거래자료는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)

현재 회차 배당가정에서는 임차인에게 34,726,140원이 배당되고, 보증금 부족분 64,273,860원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 낮은 최저가가 그대로 경제적 취득비용 감소로 이어지지 않습니다. 반대로 이 사건에서는 정하율 임차권에 대한 말소동의 확약을 반영하므로, 해당 임차인 때문에 생기는 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 판단합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택입니다. 사건상 용도는 근린주택이며, 공동주택·근린생활시설·업무시설이 함께 이용되는 부지입니다.
• 입지. 부개여자고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다. 토지는 북측과 남측 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물 중 5층 606호이며, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시 창호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 준주거지역·부개 택지개발사업지구 지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역으로 표시돼 있고, 2025.07.18 부개 지구단위계획구역 도시관리계획 입안중입니다.
• 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 사건의 경제성은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 크게 좌우됩니다. 입찰 전 확약 대상이 을구 순위 8번 정하율 주택임차권과 정확히 일치하는지 원문으로 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 배당가정상 미배당 보증금은 64,273,860원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 섞어 판단하면 안 됩니다.
• 최저가만으로 시세 판단 금지. 감정가 73,000,000원에서 2회 유찰돼 35,770,000원까지 내려왔지만, 최신 시장 거래와 비교하지 않은 상태에서 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
• 임차권·명도 확인. 정하율은 2021.12.23 점유개시 후 2024.01.25 임차권등기를 마친 실제 임차인 1명입니다. 현재 점유상태와 인도 가능 시점을 매각 관련 원문으로 재확인해야 합니다.
• 확약 범위 밖 권리는 별도. 말소동의 확약은 정하율의 해당 임차권에 한정해 해석하고, 다른 권리까지 자동으로 소멸한다고 확대해석하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건의 첫인상은 강한 대항력 임차인 인수형입니다. 정하율은 보증금 99,000,000원, 전입 2021.12.23, 확정일자 2021.12.08로 말소기준보다 앞서고, 현재 최저가 배당가정에서는 64,273,860원이 미배당됩니다. 여기까지만 보면 낮은 최저가에 현혹되기 쉬운 전형적인 인수 물건입니다.

하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원, 현재 회차의 실질취득은 35,770,000원으로 판단합니다. 다만 이 결론은 해당 임차권에 대한 확약의 유효한 이행을 전제로 하며, 확약의 범위를 다른 권리까지 넓혀서는 안 됩니다.

가격은 별도 문제입니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최신 시세와 직접 비교할 수 있는 거래값이 없어 ‘시세보다 저렴하다’는 가격 가점은 주기 어렵습니다. 이 물건은 권리상 핵심은 확약서 확인, 가격상 핵심은 현재 시세 확인입니다.