인천지방법원 2025타경512692. 부평동 헤르메스아파트 2동 607호로, 집합건축물대장상 전유부 용도는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박연숙이며 2020.11.23. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 209,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.03.12. 남인천세무서장 처분의 국 압류입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순한 “후순위 권리 전부 소멸” 사건으로 보면 안 됩니다. 정유미는 2020.10.26. 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞서고, 2020.09.15. 확정일자까지 갖춘 보증금 209,000,000원의 임차인입니다. 2022.11.25.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다는 전제에서는 배당 후 부족액을 매수인이 승계할 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512692 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 495-10 헤르메스아파트 2동 6층607호 |
| 용도 | 오피스텔 · 집합건축물대장상 전유부 용도 오피스텔 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.11.23. 소유권 취득 · 거래가액 209,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 103,390,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
농협은행의 2016.11.28. 근저당권(채권최고액 180,000,000원)은 2020.10.26. 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2021.03.12. 국 압류입니다. 정유미의 전입·점유는 2020.10.26.로 말소기준보다 먼저이므로 대항력이 있고, 확정일자 2020.09.15.와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 점유자 / 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정유미 | 2020.10.26 | 209,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
| LI JINGDE | 2025.03.20 | 미상 | 無 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
| 이유빈 | 2025.05.12 | 미상 | 無 | 미상 | 대항력 인수 없음 |
LI JINGDE와 이유빈은 각각 2025.03.20., 2025.05.12. 전입으로 말소기준 2021.03.12.보다 늦습니다. 제공된 판정상 대항력 없음이므로 이들의 보증금 자체가 매수인에게 대항력으로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 현 점유관계와 계약 내용을 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 — 49% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가는 211,000,000원, 현재 최저매각가는 103,390,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 최근 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에 이 49%만으로 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,247,460원 |
| 1. 임차인 정유미 보증금 | 209,000,000원 | 101,142,540원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 정유미 미배당액은 107,857,460원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약을 적용하면 정유미 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 전유부 용도는 오피스텔입니다. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가했습니다.
- 입지. 부평동 굴다리오거리 동남측 인근으로, 주위에 동류형 주상복합건물과 근린생활시설이 들어선 상가지대입니다.
- 교통. 서측과 동측 각각 직선거리 약 700m 지점에 수도권지하철1호선 부평역·부개역이 있고 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통편익은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지하1층·지상14층 건물이며 승강기·도시가스·급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 14m 도로에 접해 차량 진출입이 용이합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 정유미 임차권 인수 0원 판단의 핵심 근거이므로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서와 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. LI JINGDE·이유빈의 전입은 후순위지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서 관련 압류가 있어 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가했으므로 내부 마감·수선 필요성 등은 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 확약서 한 장이 더 중요하다
이 사건을 숫자만 보면 감정가 211,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 103,390,000원까지 떨어진 물건입니다. 하지만 정유미의 보증금 209,000,000원과 선순위 대항력을 놓치면 완전히 다른 결론이 됩니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 배당 부족액 107,857,460원을 매수인이 승계하는 구조라 최저가 하락의 의미가 크게 사라집니다.
이번 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 정유미 관련 인수를 실질 0원으로 판단할 수 있다는 점이 핵심입니다. 다만 후순위 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않았고 세금 압류 3건의 당해세 여부도 남아 있습니다. 최근 실거래 근거가 없는 만큼 “감정가의 49% = 싸다”는 결론도 금물입니다. 권리의 승부처는 확약서 확인, 가격의 승부처는 별도의 실제 시세 확인입니다.
