인천지방법원 2025타경512695. 인천 서구 오류동 ‘장미빌딩’ 2층 202호, 전용 69.12㎡ 다세대입니다. 감정 이용상태는 공동주택[도시형생활주택(단지형다세대)]이고, 귀제시목록상 건물명은 ‘장미빌딩’이지만 현황 건물 외부 표시는 ‘서영카운티’로 기재돼 있습니다. 감정가 2.20억에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 1.54억입니다.
이 사건은 일반적인 “최저가가 시세보다 낮으니 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 등기부상 2024.01.31. 주택임차권등기가 있고, 임차보증금은 217,000,000원입니다. 전입신고일 2021.12.03., 확정일자 2021.11.26., 점유개시일 2022.01.05.로 정리되어 있어 대항력 있는 임차인입니다. 룰상 현재 최저가 기준 배당 부족분 65,956,000원은 매수인 인수 구조가 됩니다. 다만 명세서 비고에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 되어 있어, 이 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 보는 특수 케이스입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512695 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1761-1 장미빌딩 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 69.12㎡ · 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 5층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 이행자 (2023.08.08. 소유권이전, 거래가액 217,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준은 데이터상 2025.09.25. 강제경매개시결정으로 선언되어 있습니다. 따라서 2024.01.31. 등기된 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 임차인 남궁태건은 전입 2021.12.03., 확정일자 2021.11.26., 점유개시 2022.01.05.로 표시되어 있어 대항력과 우선변제권이 함께 있는 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 없음
| 임차인 | 사용·범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 남궁태건 | 주거 (임차권등기) · 제2층 제202호 69.12㎡ 전부 | 217,000,000원 | 2021.12.03 / 2021.11.26 | 대항력 有 우선변제 확약 실질 0원* |
이 임차인은 보증기관 승계·대위 신고로 표시되어 있지 않으므로 보증금 217,000,000원은 실제 임차인 1명의 보증금으로 봅니다. 최저가 154,000,000원 기준 배당표상 임차인에게 151,044,000원이 배당되고, 부족분 65,956,000원이 룰상 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있어 리포트의 실질취득은 확약 반영 기준 154,000,000원*으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 71%, 확약 없으면 총액은 보증금에 수렴
장미빌딩 동일 전용 69.12㎡의 실거래는 6건 모두 217,000,000원으로 표시되어 있습니다. 현재 최저가 154,000,000원은 실거래 평균 217,000,000원의 71.0%입니다. 다만 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에, 확약을 제외하면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 217,000,000원에 가까워지는 구조입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 69.12㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2023.06 | 69.12㎡ | 4 | 217,000,000원 |
| 2023.04 | 69.12㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2023.04 | 69.12㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2023.03 | 69.12㎡ | 3 | 217,000,000원 |
| 2022.04 | 69.12㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 217,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,956,000원 |
| 1. 임차인 남궁태건 보증금 (우선변제) | 217,000,000원 | 151,044,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 수협은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 부족분 65,956,000원은 룰상 매수인 인수액입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 되어 있어 실질 인수는 0원*으로 별도 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 154,000,000원 | 65,956,000원 | 154,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 107,800,000원 | 111,509,200원 | 107,800,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,460,000원 | 143,298,280원 | 75,460,000원 |
이 표의 핵심은 두 갈래입니다. 확약이 유효하고 말소까지 연결되면 가격 메리트가 생깁니다. 반대로 확약 효력·대상·조건에 문제가 있으면 현재 회차의 룰상 실질취득은 219,956,000원이고, 추가 유찰을 거쳐도 총 부담은 보증금 217,000,000원 부근에 수렴합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 소재 ‘검단오류역’ 북서측 인근입니다. 부근은 동류형 다세대주택 및 나대지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 검단오류역)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕 5층 중 2층 202호입니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 소로2류 접함으로 표시됩니다.
- 표시 차이. 귀제시목록상 건물명은 ‘장미빌딩’이나 현황 건물 외부 표시는 ‘서영카운티’입니다.
- 환금성. 총 8세대, 사용승인일 2020.04.13.로 표시됩니다. 동일 전용 실거래 6건은 모두 217,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 어느 임차권을 대상으로 하는지, 조건부인지, 낙찰 후 말소까지 연결되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권 확인. 임차인 남궁태건은 전입·확정·배당요구가 모두 표시되어 있습니다. 확약이 없다면 부족분은 매수인 인수 구조입니다.
- 외부 표시 확인. 공부상 장미빌딩, 현황 외부 표시 서영카운티로 되어 있으므로 현장 확인 시 건물명 혼동을 피해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 다세대·도시형생활주택은 관리비 체납, 공용부분 부담, 승강기 관리 상태를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘확약’이 먼저다
장미빌딩 202호는 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 2.20억에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 1.54억이고, 동일 전용 실거래 평균은 2.17억입니다. 하지만 이 사건의 본질은 저가 매수가 아니라 대항력 있는 주택임차권등기입니다. 보증금 2.17억 임차인이 있고, 현재 최저가 배당으로는 6,595만원이 부족합니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권은 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약서가 확인되면 가격은 매력적, 확약서가 흔들리면 실질취득은 시세 이상. 이 사건의 입찰 판단은 확약서 원본 검토에서 시작해야 합니다.