인천지방법원 2025타경512701. 인천 계양구 작전동 어반스카이 1동 9층 902호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 219,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 107,310,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 이 사건은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차인 문은혜는 2020.12.04 주민등록·점유를 시작했고, 말소기준인 2021.03.12 국세 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2020.11.18로 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
문은혜의 보증금은 252,000,000원입니다. 현재 최저가 107,310,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,302,340원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 105,007,660원이 배당되고, 146,992,340원이 남습니다. 이 부족분을 매수인이 인수하는 구조라면 최저가와 인수액을 합친 실질 부담은 254,302,340원입니다. 즉 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 미배당액이 커지므로 총부담은 보증금 252,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형의 전형적인 가격 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 679-10 어반스카이 1동 9층902호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 까치말로6번길 28 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 9층 902호 68.96㎡ 전부 · 지상14층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.11.15 매매 · 거래가액 252,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 107,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차인의 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2021.03.12 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 임차권등기와 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸 대상입니다. 그러나 문은혜의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.12.04로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체의 말소 여부와 별개로 임차인의 선행 대항력과 보증금 미회수 문제가 가격 판단의 중심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문은혜 | 9층 902호 68.96㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.12.04 | 2020.11.18 | 252,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
문은혜는 배당요구를 했고, 2023.01.02 주택임차권이 등기됐습니다. 현재 회차 배당 계산에서는 보증금 252,000,000원 중 105,007,660원이 배당되고 146,992,340원이 미회수됩니다. 실제 임차인은 문은혜 1명이며, 임차인 자료상 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
시세 실거래 자료는 제시되지 않았으므로 감정가와의 할인율만으로 “싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 오히려 이 사건에서는 임차보증금 부족분이 핵심입니다. 현재 회차는 최저가 107,310,000원에 인수 위험 146,992,340원이 붙어 실질 부담이 254,302,340원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 107,310,000원 | 146,992,340원 | 254,302,340원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 75,117,000원 | 178,635,106원 | 253,752,106원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,581,900원 | 200,764,574원 | 253,346,474원 |
3회 유찰 시 매각가는 75,117,000원으로 내려가지만 인수액은 178,635,106원으로 늘고, 4회 유찰 시 매각가는 52,581,900원까지 떨어져도 인수액은 200,764,574원으로 커집니다. 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 미배당액 증가로 전환되는 구조라, 최저가 할인율 자체는 투자 메리트의 기준이 될 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,302,340원 |
| 1. 임차인 문은혜 보증금 | 252,000,000원 | 105,007,660원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 문은혜 보증금 부족분은 146,992,340원입니다. 국세·지방세 압류가 5건 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 압류·조세 리스크
말소기준은 2021.03.12 남인천세무서장의 압류입니다. 이후 2022.06.29 안산세무서장 압류, 2022.11.21 계양구 압류, 2023.03.23 수원시 압류, 2023.11.24 동안산세무서장 압류가 이어졌습니다. 자료에도 국세·지방세 압류 5건이 별도 경고로 표시돼 있습니다. 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있어 임차인과 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔입니다. 아파트로 보지 않고 오피스텔 기준으로 가격과 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 작전서운동행정복지센터 남동측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·업무시설·오피스텔이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상14층 건물 내 9층 902호이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비를 갖췄습니다.
- 도로. 대상 토지는 3필지 일단의 부정형 토지로 서측과 북측이 각각 중로변·소로변에 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역이며 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력 포기까지 포함하는지가 실질 인수액 판단의 핵심입니다.
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 107,310,000원이 아니라 룰상 254,302,340원의 총부담 구조로 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 매각가 하락만큼 인수액이 증가해 총부담은 크게 줄지 않습니다.
- 조세 배당 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 존재하면 임차인의 실제 배당과 부족분이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태, 배당 이후 인도 조건을 매각 관련 원문과 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 252,000,000원
이 물건의 표면 가격은 분명 강하게 내려와 있습니다. 감정가 219,000,000원에서 2회 유찰돼 107,310,000원, 즉 49% 수준입니다. 그러나 문은혜의 보증금은 252,000,000원이고, 현재 회차 계산상 146,992,340원이 배당되지 않습니다. 이 금액을 매수인이 인수한다면 실질 부담은 254,302,340원으로 올라가므로 “최저가가 절반이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
반대로 이 사건에는 중요한 변수가 하나 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있다는 점입니다. 하지만 제공 문구만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 최저가가 아니라 실질취득 기준, 최종 인수 여부는 확약서 범위 확인 후 판단”입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 107,310,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
