의정부지방법원 2025타경71695. 사건 외형만 보면 감정가 140,000,000원에서 10회 유찰되어 최저가가 3,955,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 숫자만 보고 가격 매력이 크다고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 2022.06.10 전입·점유를 시작한 임차권자 김주희의 보증금이 151,000,000원이고, 확정일자도 2022.05.11로 확보되어 있습니다. 이 임차권은 2025.02.20 강제경매개시결정보다 앞선 권리로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 3,955,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 471,190원을 먼저 제외한 뒤 김주희에게 3,483,810원이 배당되고, 보증금 중 147,516,190원이 남습니다. 즉 낙찰가가 아주 낮아 보이는 대신 그만큼 임차보증금 인수액이 커집니다. 낙찰가가 내려가도 총 부담은 사실상 보증금 151,000,000원 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71695 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 214-76 혜성루첸리 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 아파트-원룸형주택, 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 전용면적 | 22.079㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 제4층 제404호 · 사용승인일 2022.01.05 |
| 소유자 | 황재윤 (2022.05.20 매매, 거래가액 151,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 3,955,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
말소기준으로 제시된 권리는 2025.02.20 강제경매개시결정입니다. 그런데 김주희의 임대차는 계약일자 2022.05.05, 확정일자 2022.05.11, 주민등록·점유개시일 2022.06.10으로 모두 그보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.12.22 이루어졌고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하는 부분은 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김주희 주거 (임차권등기) | 제404호 전부 | 151,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.06.10 | 우선변제 있음 확정 2022.05.11 · 배당요구 | 미배당 잔액 승계 147,516,190원 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 올라간다
이 사건에서 유찰 횟수만 보고 더 기다리면 더 싸질 것이라고 생각해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당재원이 줄고 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 3,955,000원 | 147,516,190원 | 보증금 151,000,000원 수준의 실질부담 |
| 11회 유찰 시 | 2,768,500원 | 148,681,333원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 12회 유찰 시 | 1,937,949원 | 149,496,934원 | 총 부담은 계속 보증금 수준 |
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 싸지 않다
혜성루첸리의 면적 일치 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 151,250,000원, 최신 거래는 2022.10의 146,000,000원, 거래 범위는 146,000,000원~161,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.08 | 22.08㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.08 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 22.08㎡ | 3 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 22.08㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2022.06 | 22.08㎡ | 7 | 161,000,000원 |
| 2022.05 | 21.31㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2022.05 | 21.31㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2022.05 | 22.08㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 22.079㎡ | 12건 | 151,250,000원 |
이 사건의 최저가 3,955,000원 자체를 실거래와 비교하는 것은 의미가 없습니다. 실제로 매수인이 부담하게 되는 것은 낙찰대금에 미배당 임차보증금이 더해진 금액입니다. 현재 회차에서도 147,516,190원의 인수 부담이 붙기 때문에 실질취득은 151,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 151,250,000원과 비슷한 수준이고, 최신 거래 146,000,000원보다는 높습니다. 따라서 “감정가의 극히 일부까지 떨어졌으니 싸다”는 평가는 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,955,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 471,190원 |
| 1. 임차인 김주희 보증금 | 151,000,000원 | 3,483,810원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 151,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김주희 보증금의 미배당액 147,516,190원이 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 집행비용은 매각가의 11.9% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트-원룸형주택, 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 입지. 의정부중앙역 북동측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·아파트·근린공원·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 의정부중앙역 및 노선 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 16층 건물 내 4층 404호이며 사용승인일은 2022.01.05입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 남측으로 노폭 약 30미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 포함되고, 대로2류에 접합니다. 공시지가는 3,123,000원/㎡입니다.
- 환금성 경고. 혜성루첸리는 47세대이며 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 7.6회, 낙찰률은 0.0입니다. 본건은 이미 10회 유찰되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 3,955,000원이 아니라 미배당 임차보증금 147,516,190원을 포함한 실질부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 김주희는 대항력과 우선변제권이 모두 있고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 추가 유찰 효과 재검토. 11회 유찰 시 인수액 148,681,333원, 12회 유찰 시 149,496,934원으로 오히려 증가합니다.
- 민간임대주택 부기등기. 매각 후 말소 처리 여부를 원본 등기와 매각조건에서 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 아파트-원룸형주택·업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용과 공부상 용도를 함께 대조해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 예상배당은 집행비용과 현재 자료를 기준으로 한 시나리오이며 당해세·임차인 최우선변제가 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — “3,955,000원에 낙찰받아도 3,955,000원짜리가 아니다”
이 사건은 경매에서 가장 강한 가격 착시가 생기는 유형입니다. 감정가 140,000,000원이 10회 유찰되어 최저가가 3,955,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 김주희의 임차보증금은 151,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당 후에도 147,516,190원이 남아 매수인이 인수할 수 있으므로, 실질취득 부담은 계속 보증금 151,000,000원 수준에서 움직입니다.
그 수준은 최근 12개월 실거래 평균 151,250,000원과 비슷하고, 최신 거래 146,000,000원보다 높습니다. 여기에 본건 10회 유찰, 단지 경매 평균 7.6회 유찰, 낙찰률 0.0이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 시세 수준이고, 대항력 임차보증금 인수까지 확정적으로 검토해야 하는 고위험 물건입니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마에 낙찰받느냐’가 아니라 낙찰 뒤 얼마를 인수하느냐입니다.
