인천지방법원 2025타경512707. 주안지웰에스테이트 102동 3층 305호, 전용 23.2701㎡ 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 업무시설이고, 현재 최저매각가는 감정가 115,000,000원의 49%인 56,350,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 박수아는 2022년 4월 1일 전입·점유했고, 말소기준인 2023년 4월 10일 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
보증금은 152,000,000원, 확정일자는 2022년 3월 11일이며 배당요구도 했습니다. 현재 배당 추정에서는 매각대금 56,350,000원 중 집행비용 1,414,300원을 뺀 54,935,700원이 임차인에게 배당되고, 부족한 97,064,300원이 매수인 인수분으로 계산됩니다. 즉 최저가가 내려가면 인수액이 그만큼 커지는 구조라, 낙찰가만 싸져도 총취득비용은 싸지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512707 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 3층 오피스텔 305호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 23.2701㎡ · 업무시설 이용 · 지상34층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 성기호 (2022.04.22. 소유권이전 · 거래가액 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 56,350,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
말소기준은 2023.04.10. 미추홀구 압류입니다. 그보다 앞선 2019년 하나은행 근저당은 2022.04.01. 이미 말소됐습니다. 이후 부천시·국(연수세무서장)·연수구의 압류와 2025.09.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순서 자체보다 임차인의 대항력 발생 시점입니다. 박수아의 전입·점유일 2022.04.01.이 말소기준보다 약 1년 앞섭니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수아 | 3층 305호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.01 / 2022.03.11 | 152,000,000원 | 있음 2024.04.24 | 있음 | 있음 | 97,064,300원 추정 |
임차권등기는 2024.04.24. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 전입·점유입니다. 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 우선변제를 행사하지만, 현재 최저가에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 현재 추정 배당액 54,935,700원을 제외하면 97,064,300원이 남습니다.
② 시세 비교 — 최저가 62.3%가 아니라 실질취득 169.5%를 봐야 한다
주안지웰에스테이트 전용 23.27㎡의 실거래는 최근 12개월 6건 평균 90,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 88,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -9.2% 낮아 하락 추세입니다. 전체 12건 평균 95,083,333원은 2024년 5월 129,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 23.27㎡ | 26 | 88,000,000원 |
| 2026.04 | 23.27㎡ | 22 | 88,000,000원 |
| 2026.04 | 23.27㎡ | 10 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 23.27㎡ | 14 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 23.27㎡ | 21 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 23.27㎡ | 28 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 90,500,000원 |
최저가 56,350,000원만 최근 12개월 평균과 비교하면 62.3%라서 매우 저렴해 보입니다. 하지만 이 물건은 그 비교가 맞지 않습니다. 현재 인수 추정 97,064,300원을 더한 실질취득은 153,414,300원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 169.5%, 최신 거래 88,000,000원의 174.3% 수준입니다. 실질취득 기준으로는 할인 매물이 아니라 최근 시세를 크게 웃도는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,414,300원 |
| 1. 임차인 박수아 보증금 | 152,000,000원 | 54,935,700원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 152,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정 기준 임차인 미배당액은 97,064,300원입니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 우선 차감되면 임차인 배당액이 더 줄어 매수인 인수 위험이 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 오피스텔이며 감정평가 이용상태는 업무시설입니다. 지상 34층 건물 내 3층 305호입니다.
- 입지. 인천지하철 2호선 시민공원역 동측 인근으로, 업무시설·근린생활시설·다세대주택·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 단지. 주안지웰에스테이트는 186세대, 사용승인일은 2019.10.16입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 지정돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이고 북측·서측·남측 도로에 접합니다. 공시지가는 5,743,000원/㎡입니다.
- 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균 90,500,000원, 최신 거래 88,000,000원이며 최근 가격 추세는 -9.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 실매입가로 착각하지 말 것. 56,350,000원에 낙찰돼도 현재 추정 인수액 97,064,300원을 더하면 실질취득은 153,414,300원입니다.
- 확약서 원문 확인. 현재 확인되는 내용은 주택도시보증공사의 ‘말소동의 확약서’입니다. 대항력 포기·보증금 반환채무 면제까지 포함하는지 원문 문구를 반드시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 세금 압류 4건 중 우선배당되는 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 실거래는 최근 구간 우선. 전체 12건 평균 95,083,333원보다 최근 12개월 평균 90,500,000원과 최신 88,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간이 이전 거래구간보다 -9.2% 낮습니다. 과거 129,000,000원 거래를 현재 적정가 판단의 중심에 두면 안 됩니다.
- 유찰 횟수만으로 가점 금지. 현재 2회 유찰됐지만, 대항력 임차보증금 인수형에서는 유찰될수록 인수액이 증가하는 구조입니다.
맺으며 — “5,635만원짜리”가 아니라 “약 1.53억원짜리”로 봐야 한다
이 사건의 함정은 아주 명확합니다. 감정가 115,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 56,350,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 박수아의 보증금 152,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 배당 추정에서 54,935,700원만 배당되고 97,064,300원이 남아, 매수인의 실질취득은 153,414,300원입니다.
반면 같은 면적 최근 12개월 실거래 평균은 90,500,000원, 최신 거래는 88,000,000원이고 시장 추세도 -9.2%입니다. 따라서 최저가 5,635만원이라는 숫자만으로는 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 제출된 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기와 보증금 반환채무 해소까지 포함하는지가 확인되지 않는 한, 현재 자료만으로는 실질취득이 시세를 크게 웃도는 고위험 가격 구조로 보는 것이 맞습니다. 유찰은 많아졌지만, 싸진 것은 아닙니다.
